Woning verkopen met of zonder makelaar: kosten en afweging

Op een verkoop van 350.000 euro rekent een makelaar ongeveer 12.700 euro inclusief btw. Dat is een bedrag waarvoor je gerust mag vragen wat je ervoor krijgt, en of je het zelf kunt. Er is geen juist antwoord voor iedereen; wel een duidelijke afweging.

Wat een makelaar doet

De waarde schatten en een prijsstrategie voorstellen.
Foto's, plattegrond, beschrijving en publicatie op de portalen verzorgen.
De wettelijk verplichte attesten verzamelen (EPC, elektrische keuring, bodemattest, asbestattest, stedenbouwkundige inlichtingen).
Bezoeken organiseren en kandidaten screenen op financiële haalbaarheid.
Onderhandelen, biedingen beheren en het compromis opstellen met de notaris.
De verkoper beschermen tegen fouten in de informatieplicht, waarvoor hij als erkend vastgoedmakelaar (BIV) aansprakelijk verzekerd is.

Wat het kost

Het ereloon is vrij, maar ligt in Vlaanderen meestal tussen 2,5 en 3,5% van de verkoopprijs, plus 21% btw. In Brussel en Wallonië schommelt het rond 3%. Sommige kantoren werken met een vast bedrag (3.000 tot 7.000 euro) voor een beperkte dienst. Vergelijk altijd wat inbegrepen is: fotografie, publicatiekosten en attesten worden soms apart aangerekend.

Het bemiddelingscontract: waar je op let

Een makelaarsovereenkomst is strikt gereglementeerd. Controleer:

Exclusiviteit en duur. Een exclusief contract van zes maanden is gebruikelijk; langer is onnodig. Zonder exclusiviteit zet de makelaar minder in.
Opzegging. Je hebt een bedenktijd van veertien dagen na ondertekening. Daarna kun je opzeggen tegen een vergoeding die wettelijk beperkt is.
De uitlooptermijn. Verkoop je na afloop van het contract aan iemand die de makelaar aanbracht, dan is het ereloon vaak nog verschuldigd. De termijn mag maximaal zes maanden bedragen en de makelaar moet je een lijst van die kandidaten bezorgen.
Wie beslist over de prijs. De makelaar adviseert, jij beslist. Een clausule die hem toelaat te verkopen aan "een prijs die hij redelijk acht", teken je niet.
Het ereloon bij een verkoop die niet doorgaat. Het ereloon is pas verschuldigd bij een definitieve verkoop, niet bij een compromis dat sneuvelt op een opschortende voorwaarde.

Zelf verkopen: wat je zelf moet doen

Alles uit de lijst hierboven, met als zwaarste onderdelen de prijsbepaling, de attesten en de onderhandeling. Concreet:

Gebruik onze waardebepaling en de vastgoedbarometer voor een onderbouwde vraagprijs. Lees ook hoe je de juiste vraagprijs bepaalt.
Vraag de attesten aan: het EPC bij een erkende energiedeskundige (150 tot 300 euro), de elektrische keuring (150 tot 200 euro), het asbestattest (400 tot 800 euro, verplicht in Vlaanderen voor woningen van voor 2001), het bodemattest (gratis tot 60 euro via de OVAM) en het stedenbouwkundig uittreksel bij de gemeente.
Zet de woning op ikzoek.immo: particulieren plaatsen hun pand met dezelfde zichtbaarheid als makelaarspanden, inclusief de energiekost- en prijscontextweergave.
Screen kandidaten vóór het bezoek met een korte vraag naar hun financiering; dat bespaart lege bezoeken.
Laat je notaris het compromis opstellen. Dat is zijn werk, en het kost de verkoper niets extra.

Wanneer een makelaar zijn geld waard is

Je woont niet in de buurt of hebt geen tijd voor bezoeken en opvolging.
Het pand is bijzonder (erfgoed, bedrijfsruimte, grote villa, bouwgrond met verkavelingsvragen) en de koperspool klein.
Er spelen juridische complicaties: erfenis met meerdere eigenaars, een lopende huur, een stedenbouwkundige overtreding.
Je vindt onderhandelen moeilijk en zou te snel toegeven of te lang vasthouden.

Wanneer zelf verkopen goed werkt

Een courant type woning in een gemeente met veel vraag.
Je hebt de attesten snel bij elkaar en kent de buurt.
Je kunt in de eerste twee weken beschikbaar zijn voor bezoeken.
Je bent bereid de prijs te laten bepalen door cijfers, niet door gevoel.

Een tussenweg

Steeds meer eigenaars combineren: zelf publiceren en bezoeken doen, een notaris voor de juridische kant, en eventueel een schatter (200 tot 400 euro) voor een onafhankelijke waardebepaling. Zo blijft de kost onder de 1.500 euro, terwijl de grootste risico's (verkeerde prijs, onvolledige informatie) afgedekt zijn.

Wat je ook kiest: de koper kijkt naar dezelfde cijfers als jij. Hoe transparanter en vollediger je dossier, hoe minder er over de prijs te discussiëren valt.