Haus verkaufen mit oder ohne Makler: Kosten und Abwägung

Bei einem Verkauf von 350.000 Euro verlangt ein Makler etwa 12.700 Euro inklusive MwSt. Für diesen Betrag darf man ruhig fragen, was man dafür bekommt und ob man es selbst kann. Es gibt keine richtige Antwort für alle, wohl aber eine klare Abwägung.

Was ein Makler macht

Den Wert schätzen und eine Preisstrategie vorschlagen.
Fotos, Grundriss, Beschreibung und Veröffentlichung auf den Portalen übernehmen.
Die gesetzlich vorgeschriebenen Atteste zusammenstellen (EPC, Elektrokontrolle, Bodenattest, Asbestattest, städtebauliche Auskünfte).
Besichtigungen organisieren und Interessenten auf finanzielle Machbarkeit prüfen.
Verhandeln, Angebote verwalten und den Vorvertrag zusammen mit dem Notar erstellen.
Den Verkäufer vor Fehlern bei der Informationspflicht schützen, wofür er als anerkannter Immobilienmakler (BIV, Berufsinstitut der Immobilienmakler) haftpflichtversichert ist.

Was es kostet

Das Honorar ist frei verhandelbar, liegt in Flandern aber meist zwischen 2,5 und 3,5 % des Verkaufspreises, zuzüglich 21 % MwSt. In Brüssel und Wallonien liegt es bei etwa 3 %. Manche Büros arbeiten mit einem Festbetrag (3.000 bis 7.000 Euro) für eine eingeschränkte Dienstleistung. Vergleichen Sie immer, was inbegriffen ist: Fotografie, Veröffentlichungskosten und Atteste werden manchmal separat berechnet.

Der Maklervertrag: Worauf Sie achten sollten

Ein Maklervertrag ist streng reglementiert. Prüfen Sie Folgendes:

Exklusivität und Laufzeit. Ein exklusiver Vertrag mit einer Laufzeit von sechs Monaten ist üblich, länger ist nicht nötig. Ohne Exklusivität setzt sich der Makler weniger ein.
Kündigung. Nach der Unterzeichnung haben Sie eine Bedenkzeit von vierzehn Tagen. Danach können Sie gegen eine gesetzlich begrenzte Entschädigung kündigen.
Die Nachlauffrist. Verkaufen Sie nach Ablauf des Vertrags an jemanden, den der Makler vermittelt hat, ist das Honorar oft trotzdem geschuldet. Die Frist darf höchstens sechs Monate betragen, und der Makler muss Ihnen eine Liste dieser Interessenten übergeben.
Wer über den Preis entscheidet. Der Makler berät, Sie entscheiden. Eine Klausel, die ihm erlaubt, zu einem „Preis, den er für angemessen hält", zu verkaufen, unterschreiben Sie nicht.
Das Honorar bei einem Verkauf, der nicht zustande kommt. Das Honorar ist erst bei einem endgültigen Verkauf fällig, nicht bei einem Vorvertrag, der an einer aufschiebenden Bedingung scheitert.

Selbst verkaufen: Was Sie selbst erledigen müssen

Alles aus der Liste oben, wobei die Preisbestimmung, die Atteste und die Verhandlung die größten Brocken sind. Konkret:

Nutzen Sie unsere Wertbestimmung und den Immobilienbarometer für einen fundierten Angebotspreis. Lesen Sie auch, wie Sie den richtigen Angebotspreis bestimmen.
Beantragen Sie die Atteste: das EPC bei einem anerkannten Energieexperten (150 bis 300 Euro), die Elektrokontrolle (150 bis 200 Euro), das Asbestattest (400 bis 800 Euro, in Flandern verpflichtend für Wohnungen von vor 2001), das Bodenattest (kostenlos bis 60 Euro über die OVAM, die öffentliche flämische Abfallwirtschaftsgesellschaft) und den städtebaulichen Auszug bei der Gemeinde.
Stellen Sie die Immobilie auf ikzoek.immo ein: Privatpersonen veröffentlichen ihre Immobilie mit derselben Sichtbarkeit wie Maklerobjekte, einschließlich der Anzeige von Energiekosten und Preiskontext.
Prüfen Sie Interessenten vor der Besichtigung mit einer kurzen Frage zu ihrer Finanzierung, das erspart Ihnen leere Besichtigungen.
Lassen Sie den Vorvertrag von Ihrem Notar erstellen. Das ist seine Aufgabe und kostet den Verkäufer nichts extra.

Wann ein Makler sein Geld wert ist

Sie wohnen nicht in der Nähe oder haben keine Zeit für Besichtigungen und Nachverfolgung.
Die Immobilie ist besonders (Denkmal, Gewerbefläche, große Villa, Bauland mit Parzellierungsfragen) und der Käuferkreis klein.
Es gibt rechtliche Komplikationen: eine Erbschaft mit mehreren Eigentümern, eine laufende Vermietung, einen städtebaulichen Verstoß.
Sie finden Verhandeln schwierig und würden zu schnell nachgeben oder zu lange festhalten.

Wann der Verkauf in Eigenregie gut funktioniert

Ein gängiger Wohnungstyp in einer Gemeinde mit hoher Nachfrage.
Sie haben die Atteste schnell zusammen und kennen die Umgebung.
Sie können in den ersten zwei Wochen für Besichtigungen verfügbar sein.
Sie sind bereit, den Preis anhand von Zahlen statt nach Gefühl bestimmen zu lassen.

Ein Mittelweg

Immer mehr Eigentümer kombinieren: selbst veröffentlichen und Besichtigungen durchführen, einen Notar für die rechtliche Seite und gegebenenfalls einen Gutachter (200 bis 400 Euro) für eine unabhängige Wertbestimmung. So bleiben die Kosten unter 1.500 Euro, während die größten Risiken (falscher Preis, unvollständige Informationen) abgedeckt sind.

Wofür Sie sich auch entscheiden: Der Käufer schaut auf dieselben Zahlen wie Sie. Je transparenter und vollständiger Ihr Dossier, desto weniger gibt es über den Preis zu diskutieren.