Immobilie verkaufen: So bestimmst du den richtigen Preis

Der Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung beim Verkauf und zugleich die emotionalste. Wer zu hoch ansetzt, sieht die Besichtigungen nach zwei Wochen versiegen und muss später den Preis senken, mit dem Stigma einer Immobilie, die "schon lange zum Verkauf steht". Wer zu niedrig ansetzt, lässt Geld liegen. So machst du es richtig.

Schritt 1: Kenne den Markt anhand von Zahlen

Beginne mit Daten, nicht mit dem, was der Nachbar 2022 erhalten hat. Drei Quellen:

Der Median-Preis pro m² für deine Gemeinde und deinen Wohnungstyp in unserem Immobilienbarometer, basierend auf dem aktuellen Angebot.
Unsere kostenlose Wertermittlung, die vergleichbare Immobilien in deiner Umgebung sucht und für Fläche, EPC-Label und Zustand korrigiert.
Die tatsächlich gezahlten Preise der vergangenen Jahre, die dein Notar abfragen kann (Statbel veröffentlicht sie pro Gemeinde, der Notarbarometer pro Quartal).

Der Unterschied zwischen Angebots- und Verkaufspreisen ist die Verhandlungsmarge: im Durchschnitt einige Prozent, mehr bei Immobilien mit einem schlechten Label oder einer langen Verkaufsdauer.

Schritt 2: Passe den Wert an deine Immobilie an

Ein Median ist ein Ausgangspunkt. Passe ihn an für:

Das EPC-Label. Das ist 2026 der größte Preisfaktor nach der Lage. Label E oder F bedeutet, dass der Käufer die Renovierungspflicht übernimmt und dies in sein Angebot einrechnet. Die Renovierungssimulation auf unseren Immobilienseiten zeigt, wie Käufer das berechnen.
Das Grundstück und die Ausrichtung. Ein nach Süden ausgerichteter Garten von 400 m² ist in einer städtischen Gemeinde einen Aufschlag von 10 % oder mehr wert.
Kürzliche Arbeiten. Ein neues Dach, neue Fenster oder eine Wärmepumpe mit Rechnungen zählen; eine zehn Jahre alte renovierte Küche kaum.
Mängel. Feuchtigkeit, eine alte Elektroinstallation ohne Konformitätsattest, Asbest im Attest: Käufer ziehen das Doppelte der Sanierungskosten ab.

Schritt 3: Wähle eine Preisstrategie

Es gibt drei Ansätze:

Korrekt bepreisen (auf oder knapp unter dem Marktwert): die meisten Besucher in den ersten zwei Wochen, oft mehrere Angebote, Verkauf innerhalb eines Monats. Funktioniert in jedem Markt.
Hoch ansetzen mit Verhandlungsspielraum (5 bis 10 % über dem Wert): fühlt sich sicher an, filtert aber Käufer heraus, die preisbewusst suchen, und wer nach sechs Wochen senkt, verkauft oft unter dem, was eine korrekte Preisgestaltung eingebracht hätte.
Niedrig ansetzen für einen Bietwettstreit: funktioniert nur bei gefragten Immobilien in einem engen Markt und erfordert, dass du einem ersten Angebot standhältst, das beim Angebotspreis hängen bleibt.

Achte auf psychologische Schwellen und Suchfilter: 299.000 Euro erscheint in der Suchanfrage "bis 300.000", 305.000 Euro nicht. Auf ikzoek.immo suchen Käufer mit Preisgrenzen in Schritten von 50.000 Euro; setze den Preis knapp unter eine solche Grenze.

Schritt 4: Die ersten zwei Wochen

Eine neue Immobilie erhält die meiste Aufmerksamkeit in den ersten vierzehn Tagen: Jeder mit einer gespeicherten Suchanfrage bekommt sie in sein Postfach. Danach rutscht sie in der Liste nach unten. Sorge dafür, dass alles vor Tag eins bereit ist:

Fotos bei Tageslicht, aufgeräumt, jeder Raum, der Garten, die Fassade und ein Grundriss. Ein professioneller Fotograf kostet 150 bis 300 Euro und macht sich durch mehr Besichtigungen bezahlt. Vermeide Weitwinkelverzerrungen, die Besucher enttäuschen.
Alle Atteste: EPC, Elektroprüfung, Bodenattest, Asbestattest, städtebaulicher Auszug, Postinterventionsdossier. Ein Käufer, der alles sofort nachlesen kann, bietet schneller.
Eine ehrliche Beschreibung mit den Flächen laut EPC, dem Baujahr, den Arbeiten mit Jahresangabe, den Lasten (Grundsteuer, Hausverwaltung) und den Vorzügen der Umgebung.
Ein fester Besichtigungstag in der ersten Woche, mit Zeitfenstern von zwanzig Minuten. Mehrere Besucher an einem Tag verstärken das Gefühl von Nachfrage.

Schritt 5: Lies die Signale

Viele Besichtigungen, aber nach zwei Wochen kein Angebot: Der Preis ist zu hoch für das, was Käufer sehen, oder es gibt einen Mangel, der abschreckt. Frage Besucher, warum sie absagen. Wenige Besichtigungen: Der Preis fällt außerhalb der Filter, oder die Fotos überzeugen nicht. Passe innerhalb von vier Wochen an; eine klare Preisanpassung wirkt besser als drei kleine.

Mit oder ohne Makler?

Ein Makler kostet in Flandern in der Regel 3 % zzgl. MwSt. des Verkaufspreises und übernimmt die Besichtigungen, die Verhandlung und die Verwaltung. Selbst verkaufen spart diesen Betrag, erfordert aber Zeit und Nerven. In unserem Artikel Verkaufen mit oder ohne Makler stellen wir beides gegenüber. Auf ikzoek.immo kannst du als Privatperson selbst eine Immobilie einstellen, mit derselben Sichtbarkeit wie eine Maklerimmobilie.

Der Angebotspreis ist kein Wunsch, sondern eine Vorhersage dessen, was ein informierter Käufer zahlen wird. Je besser du diese Vorhersage belegst, desto kürzer die Verkaufsdauer und desto höher der Erlös.