Renovierungspflicht in Flandern: Wer muss was tun und bis wann

Seit dem 1. Januar 2023 gilt in Flandern eine Renovierungspflicht für Wohnungen mit einem schlechten Energielabel. Wer eine solche Wohnung kauft, muss sie innerhalb einer festen Frist energetisch verbessern. Die Regel hat den Markt spürbar verändert: Wohnungen mit Label E oder F stehen länger zum Verkauf und werden härter verhandelt. Hier erfährst du, was die Pflicht genau bedeutet, für wen sie gilt und wie du klug damit umgehst.

Für wen gilt die Renovierungspflicht?

Die Pflicht gilt für alle, die eine Wohnung oder ein Apartment mit EPC-Label E oder F durch eine notarielle Urkunde erwerben: durch Kauf, aber auch durch Schenkung oder Erbpacht. Bei Erbschaft gilt sie nicht. Die Verpflichtung liegt beim neuen Eigentümer und beginnt am Datum der notariellen Urkunde.

Für nicht-wohnliche Gebäude (Büros, Geschäfte) gilt eine eigene Regelung, die bereits seit 2022 läuft und andere Anforderungen stellt.

Was musst du erreichen, und bis wann?

Der neue Eigentümer muss die Wohnung innerhalb von sechs Jahren nach der Urkunde auf mindestens Label D bringen. Ursprünglich waren es fünf Jahre: Die flämische Regierung hat die Frist 2024 verlängert und den zuvor angekündigten strengeren Zeitplan (Label C ab 2028, Label B ab 2035) abgeschwächt. Prüfe beim Notar immer, welche Regeln zum Datum deiner Urkunde gelten.

Den Nachweis erbringst du mit einem neuen EPC, das Label D oder besser zeigt. Schaffst du die Frist nicht, kann die Flämische Agentur für Energie und Klima (VEKA) ein Bußgeld von 500 bis 200.000 Euro verhängen, und du erhältst eine neue Frist.

Was kostet es, von F nach D zu wechseln?

Das hängt stark davon ab, wo die Wohnung aktuell steht. Von Label F nach D ist meist mit einer Kombination aus folgenden Maßnahmen erreichbar:

• Dachisolierung: der größte Gewinn pro Euro, oft 30 bis 60 Euro pro m² für ein Schrägdach.
• Hochleistungsglas: Austausch von Einfach- oder altem Doppelglas, 400 bis 800 Euro pro m² Fenster inklusive Rahmen.
• Ein moderner Brennwertkessel oder eine Wärmepumpe: 4.000 bis 7.000 Euro für einen Kessel, 12.000 bis 20.000 Euro für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe.
• Mauerisolierung (Hohlraum oder Außenseite): Hohlraumisolierung ist günstig (20 bis 30 Euro pro m²), eine Außenfassadendämmung deutlich teurer (120 bis 200 Euro pro m²).

Für ein durchschnittliches Reihenhaus von 150 m² kommt ein Weg von F nach D schnell auf 20.000 bis 45.000 Euro. Richtung Label B geht es in Richtung 50.000 bis 90.000 Euro. Auf jeder Immobilienseite von ikzoek.immo mit Label C oder schlechter zeigen wir eine Renovierungssimulation: was die Immobilie nach der Renovierung wert wäre, was die Arbeiten ungefähr kosten und ob der Wertzuwachs die Kosten deckt.

Prämien und das Mijn VerbouwLening-Darlehen

Flandern unterstützt die Renovierung mit der Mijn VerbouwPremie, die je nach Einkommen und Maßnahme variiert, sowie mit der Mijn VerbouwLening: einem zinslosen Darlehen bis 60.000 Euro, rückzahlbar über 25 Jahre, für alle, die unter bestimmten Einkommensgrenzen bleiben oder eine Wohnung mit Label E oder F kaufen. Zusätzlich gilt ein ermäßigter Mehrwertsteuersatz von 6% auf Renovierungsarbeiten an Wohnungen, die älter als zehn Jahre sind. Die Bedingungen und Beträge ändern sich regelmäßig: Den aktuellen Stand findest du auf der Website der flämischen Regierung.

Wie berücksichtigst du das in deinem Angebot?

Die Renovierungspflicht ist eine Kostenposition, die ab dem Tag deiner Unterschrift feststeht. Berücksichtige sie deshalb in deiner Verhandlung:

1. Fordere das EPC an und lies die Empfehlungen am Ende.
2. Lass dir von ein oder zwei Unternehmen vor deinem Angebot einen groben Kostenvoranschlag erstellen, oder nutze unsere Simulation als ersten Anhaltspunkt.
3. Addiere die Renovierungskosten zum Angebotspreis und vergleiche diese Summe mit bezugsfertigen Wohnungen in derselben Umgebung. Unser Immobilienbarometer zeigt den Medianpreis pro m² je Gemeinde.
4. Berücksichtige die Bewohnbarkeit während der Arbeiten und die Wartezeiten bei den Unternehmen.

Und wenn du mietest oder vermietest?

Die Renovierungspflicht gilt nur bei einer Eigentumsübertragung, nicht für bestehende Eigentümer oder Vermieter. Für die Vermietung gelten jedoch andere Regeln: So muss jede Mietwohnung seit 2020 über eine Dachisolierung und Doppelverglasung verfügen, und ein zu schlechtes EPC kann bei einer Konformitätsprüfung Strafpunkte bedeuten. Mehr dazu in unserem Artikel über Mieten in Flandern.

Zusammengefasst

Eine Wohnung mit Label E oder F zu kaufen kann eine ausgezeichnete Entscheidung sein: Der Angebotspreis liegt niedriger, die Prämien stehen zur Verfügung, und nach der Renovierung hast du eine komfortable Wohnung mit niedriger Energierechnung. Doch es ist keine beliebige Wahl mehr. Rechne vorher, verhandle mit Zahlen in der Hand und plane die Arbeiten direkt nach der Urkunde ein.