Was ist eine Renovierung zu einem besseren Energielabel wirklich wert?

Dämmung, neue Fenster, eine Wärmepumpe: Jeder weiß, dass das die Energierechnung senkt. Aber bekommt man diese Investition beim Verkauf auch zurück? Anhand der Angebotspreise auf ikzoek.immo können wir diese Frage erstmals mit Zahlen pro Provinz beantworten. Die Antwort ist differenziert: manchmal reichlich, manchmal nicht, und es hängt vor allem davon ab, wo man startet.

Wie wir den Wertsprung messen

Für jede Provinz und jeden Wohnungstyp berechnen wir den Median-Angebotspreis pro Quadratmeter je EPC-Label. Daraus ergibt sich ein EPC-Gradient: wie viel Prozent eine Immobilie mit Label B pro m² mehr kostet als der Provinzdurchschnitt, und wie viel eine Immobilie mit Label F weniger kostet. Da Angebotspreise auch andere Unterschiede widerspiegeln (eine Immobilie mit Label A ist oft auch neuer und besser ausgestattet), dämpfen wir diesen Gradienten um 30 %. So bleibt die Schätzung auf der vorsichtigen Seite.

Der Renovierungswert-Rechner wendet diesen Gradienten auf Ihre Wohnfläche und Provinz an. Auf jeder Immobilienseite mit Label C oder schlechter tun wir dasselbe, ausgehend vom Angebotspreis dieser Immobilie.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir ein Reihenhaus mit 150 m² in Ostflandern mit Label F, Angebotspreis 285.000 Euro.

Zwei Lehren springen ins Auge. Erstens: Der Schritt von F nach D, das gesetzliche Minimum gemäß der Renovierungspflicht, zahlt sich allein über den Verkaufswert meist nicht zurück. Zweitens: Der Schritt zu B kommt einer Nulloperation beim Wert schon recht nahe, und dabei haben wir die niedrigere Energierechnung noch nicht mitgerechnet.

Die Energieeinsparung zählt auch

Diese Rechnung ist die zweite Rendite. Für dieselbe Immobilie schätzen wir die jährlichen Energiekosten auf etwa 4.500 Euro bei Label F und 2.200 Euro bei Label B. Das sind 2.300 Euro pro Jahr, oder 23.000 Euro über zehn Jahre, noch ohne Preissteigerungen. Zählt man Wertsprung und Einsparung zusammen, ist eine gründliche Renovierung auf Label B in den meisten Provinzen eine rentable Investition, vor allem wenn man die Immobilie noch zehn Jahre oder länger bewohnt.

Wo die Rendite am höchsten ist

Der Gradient unterscheidet sich je nach Region. In Provinzen mit einem angespannten Markt und hohen Preisen pro m² (Flämisch-Brabant, Antwerpen, die Küste) ist der absolute Wertsprung am größten, weil jedes Prozent auf einer höheren Basis berechnet wird. In günstigeren Regionen (Teile von Hennegau, Luxemburg) ist die prozentuale Kluft zwischen den Labels manchmal sogar größer, der Betrag aber kleiner, und die Renovierungskosten können sich dem Wert der Immobilie annähern. Dort ist renovieren vor allem eine Entscheidung für den eigenen Komfort, nicht für den Mehrwert.

Wohnungen sind eine eigene Geschichte. Die Energieleistung hängt dort stark vom gesamten Gebäude ab (Dach, Fassade, gemeinsame Heizanlage), und der einzelne Eigentümer hat weniger Einfluss darauf. Der Gradient zwischen den Labels ist dort in der Regel flacher.

Welche Arbeiten bringen den größten Wertsprung pro Euro?

1. Dach und Dachbodenboden dämmen. Günstig, große Wirkung auf die Kennzahl, und Käufer fragen danach.
2. Verglasung erneuern. Sichtbar, spürbar und sofort ein Labelsprung.
3. Heizung ersetzen. Eine Wärmepumpe bringt viel für das Label, aber nur, wenn die Gebäudehülle schon einigermaßen gut ist. Andernfalls zuerst dämmen.
4. Fassadendämmung. Teuer, aber bei älteren Immobilien oft notwendig, um unter Label C zu kommen.

Vermeiden Sie halbe Lösungen, die das Label kaum verbessern: Eine neue Küche verkauft sich gut, ändert aber nichts am EPC.

Timing: renovieren vor oder nach dem Verkauf?

Wenn Sie demnächst verkaufen, ist eine vollständige Renovierung selten sinnvoll: Sie tragen die Kosten, die Unannehmlichkeiten und das Risiko, und der Käufer zahlt höchstens den vorsichtigen Wertsprung. Beschränken Sie sich dann auf die günstigen Schritte (Dachdämmung, kleine Lecks abdichten) und ein aktuelles EPC, damit das Label mit der Realität übereinstimmt. Wohnen Sie noch mindestens fünf bis zehn Jahre dort, lohnt sich die gründliche Herangehensweise, vor allem mit den aktuellen Prämien und dem zinslosen "Mijn VerbouwLening" (Renovierungsdarlehen der Flämischen Region).

Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie heute wert ist, vor und nach der Renovierung? Beginnen Sie mit unserer kostenlosen Wertermittlung und rechnen Sie anschließend mit dem Renovierungswert-Rechner weiter.