Que vaut vraiment rénover vers un meilleur label énergétique ?

Isoler, remplacer les fenêtres, installer une pompe à chaleur : tout le monde sait que cela fait baisser la facture d'énergie. Mais récupérez-vous aussi cet investissement lors de la vente ? Sur la base des prix demandés sur ikzoek.immo, nous pouvons pour la première fois répondre à cette question avec des chiffres par province. La réponse est nuancée : parfois largement, parfois non, et cela dépend surtout de votre point de départ.

Comment nous mesurons le saut de valeur

Pour chaque province et chaque type de bien, nous calculons le prix demandé médian par mètre carré et par label PEB (EPC). Nous en déduisons un gradient PEB : de combien de pourcents un bien avec label B coûte plus cher au m² que la moyenne provinciale, et de combien un bien avec label F coûte moins cher. Comme les prix demandés reflètent aussi d'autres différences (un bien avec label A est souvent aussi plus récent et mieux fini), nous atténuons ce gradient de 30 %. L'estimation reste ainsi prudente.

Le calculateur de valeur de rénovation applique ce gradient à votre superficie et à votre province. Sur chaque page de bien avec label C ou inférieur, nous faisons de même, en partant du prix demandé de ce bien.

Un exemple de calcul

Prenons une maison mitoyenne de 150 m² en Flandre orientale avec label F, prix demandé 285 000 euros.

Deux enseignements se dégagent. Premièrement : le passage de F à D, le minimum légal imposé par l'obligation de rénovation, ne se rentabilise généralement pas sur la seule valeur de vente. Deuxièmement : le passage à B s'approche d'une opération neutre sur la valeur, et cela sans même compter la facture d'énergie réduite.

L'économie d'énergie compte aussi

Cette facture constitue le deuxième rendement. Pour le même bien, nous estimons le coût énergétique annuel à environ 4 500 euros avec un label F et 2 200 euros avec un label B. Cela représente 2 300 euros par an, soit 23 000 euros sur dix ans, sans même tenir compte des hausses de prix. Si l'on additionne le saut de valeur et l'économie réalisée, une rénovation approfondie vers le label B constitue, dans la plupart des provinces, un investissement rentable, surtout si vous habitez encore le bien pendant dix ans ou plus.

Où le rendement est-il le plus élevé ?

Le gradient varie selon la région. Dans les provinces où le marché est tendu et les prix au m² élevés (Brabant flamand, Anvers, la côte), le saut de valeur absolu est le plus important, car chaque pourcent est calculé sur une base plus élevée. Dans les régions moins chères (certaines parties du Hainaut, du Luxembourg), l'écart en pourcentage entre les labels est parfois même plus grand, mais le montant est plus faible, et le coût de la rénovation peut se rapprocher de la valeur du bien. Là, rénover relève surtout d'un choix de confort personnel, pas de plus-value.

Les appartements constituent un cas à part. La performance énergétique y dépend fortement de l'ensemble de l'immeuble (toiture, façade, chaufferie commune), et le propriétaire individuel a moins de prise sur la situation. Le gradient entre labels y est généralement plus plat.

Quels travaux offrent le plus grand saut de valeur par euro investi ?

1. Isoler la toiture et le plancher du grenier. Peu coûteux, grand effet sur l'indicateur, et les acheteurs le demandent.
2. Remplacer le vitrage. Visible, perceptible, et un gain de label immédiat.
3. Remplacer le chauffage. Une pompe à chaleur apporte beaucoup au label, mais seulement si l'enveloppe du bâtiment est déjà raisonnable. Sinon, isolez d'abord.
4. Isolation de façade. Coûteuse, mais souvent nécessaire pour descendre sous le label C dans les biens plus anciens.

Évitez les solutions à moitié qui n'améliorent guère le label : une nouvelle cuisine se vend bien, mais ne change rien au PEB (EPC).

Timing : rénover avant ou après la vente ?

Si vous vendez prochainement, une rénovation complète est rarement judicieuse : vous supportez les coûts, les désagréments et le risque, et l'acheteur ne paiera au mieux que le saut de valeur prudent. Limitez-vous alors aux étapes peu coûteuses (isolation de la toiture, colmatage des petites fuites) et à un PEB (EPC) récent, afin que le label corresponde à la réalité. Si vous comptez encore y habiter au moins cinq à dix ans, l'approche approfondie est rentable, surtout avec les primes actuelles et le prêt sans intérêt Mijn VerbouwLening.

Vous voulez savoir ce que vaut votre bien aujourd'hui, avant et après rénovation ? Commencez par notre estimation gratuite et poursuivez ensuite le calcul avec le calculateur de valeur de rénovation.