Obligation de rénovation en Flandre : qui doit faire quoi, et pour quand

Depuis le 1er janvier 2023, la Flandre impose une obligation de rénovation pour les logements affichant une mauvaise performance énergétique. Qui achète un tel bien doit l'améliorer sur le plan énergétique dans un délai fixe. Cette règle a visiblement transformé le marché : les logements avec un label E ou F restent plus longtemps en vente et font l'objet de négociations plus serrées. Voici ce que cette obligation implique concrètement, pour qui elle s'applique et comment la gérer intelligemment.

Pour qui l'obligation de rénovation s'applique-t-elle ?

L'obligation s'applique à toute personne qui acquiert un logement ou un appartement avec un label PEB (EPC) E ou F par acte notarié : achat, mais aussi donation ou emphytéose. Elle ne s'applique pas en cas d'héritage. L'obligation incombe au nouveau propriétaire et prend cours à la date de l'acte authentique.

Pour les bâtiments non résidentiels (bureaux, commerces), un régime distinct existe depuis 2022 et impose d'autres exigences.

Quel objectif atteindre, et pour quand ?

Le nouveau propriétaire doit amener le logement au moins au label D dans un délai de six ans après l'acte. Ce délai était initialement de cinq ans ; le gouvernement flamand l'a prolongé en 2024 et a assoupli la trajectoire plus stricte annoncée précédemment (label C à partir de 2028, label B à partir de 2035). Vérifiez toujours auprès du notaire les règles en vigueur à la date de votre acte.

La preuve se fait au moyen d'un nouveau certificat PEB (EPC) indiquant un label D ou mieux. Si vous ne respectez pas le délai, l'Agence flamande de l'énergie et du climat (VEKA) peut infliger une amende administrative de 500 à 200 000 euros, et vous obtenez un nouveau délai.

Combien coûte le passage du label F au label D ?

Cela dépend fortement de l'état actuel du logement. Passer du label F au label D est généralement réalisable grâce à une combinaison de :

• Isolation de toiture : le meilleur rendement par euro investi, souvent 30 à 60 euros par m² pour une toiture en pente.
• Vitrage à haut rendement : remplacement du simple vitrage ou de l'ancien double vitrage, 400 à 800 euros par m² de fenêtre, châssis compris.
• Une chaudière à condensation moderne ou une pompe à chaleur : 4 000 à 7 000 euros pour une chaudière, 12 000 à 20 000 euros pour une pompe à chaleur air-eau.
• Isolation des murs (creux ou extérieure) : l'isolation du mur creux est bon marché (20 à 30 euros par m²), l'isolation extérieure de façade est nettement plus chère (120 à 200 euros par m²).

Pour une maison mitoyenne moyenne de 150 m², un passage du label F au label D représente rapidement entre 20 000 et 45 000 euros. Pour atteindre le label B, comptez plutôt entre 50 000 et 90 000 euros. Sur chaque page bien d'ikzoek.immo affichant un label C ou moins bon, nous proposons une simulation de rénovation : la valeur estimée du bien après rénovation, le coût approximatif des travaux et si la plus-value couvre ce coût.

Primes et le prêt Mijn VerbouwLening

La Flandre soutient la rénovation via la Mijn VerbouwPremie (prime à la rénovation), dont le montant varie selon vos revenus et les travaux concernés, ainsi que via le Mijn VerbouwLening (prêt rénovation) : un prêt sans intérêt allant jusqu'à 60 000 euros, remboursable sur 25 ans, pour les personnes dont les revenus restent sous certains plafonds ou qui achètent un logement avec un label E ou F. Un taux de TVA réduit de 6% s'applique en outre aux travaux de rénovation sur des logements de plus de dix ans. Les conditions et montants changent régulièrement ; vous trouverez les informations actualisées sur le site du gouvernement flamand.

Comment intégrer cela dans votre offre ?

L'obligation de rénovation représente un coût fixé dès le jour de la signature. Intégrez-le donc dans votre négociation :

1. Demandez le certificat PEB (EPC) et lisez les recommandations qui figurent à la fin.
2. Faites établir un devis approximatif par un ou deux entrepreneurs avant de faire une offre, ou utilisez notre simulation comme premier repère.
3. Ajoutez le coût de la rénovation au prix demandé et comparez ce total avec des logements prêts à l'emploi dans le même quartier. Notre baromètre immobilier indique le prix médian par m² par commune.
4. Tenez compte de l'habitabilité du bien pendant les travaux et des délais d'attente chez les entrepreneurs.

Et si vous louez ou mettez en location ?

L'obligation de rénovation ne s'applique qu'en cas de transfert de propriété, pas aux propriétaires en place ni aux bailleurs. D'autres règles s'appliquent toutefois à la location : depuis 2020, chaque logement mis en location doit disposer d'une isolation de toiture et d'un double vitrage, et un label PEB (EPC) trop mauvais peut entraîner des points de pénalité lors d'un contrôle de conformité. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la location en Flandre.

En résumé

Acheter un logement avec un label E ou F peut constituer une excellente affaire : le prix demandé est plus bas, les primes existent, et après rénovation, vous disposez d'un logement confortable avec une facture énergétique basse. Mais ce n'est plus un choix sans engagement. Faites vos calculs à l'avance, négociez chiffres en main et planifiez les travaux dès la signature de l'acte.