Renovatieplicht in Vlaanderen: wie moet wat doen, en tegen wanneer

Sinds 1 januari 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieplicht voor woningen met een slecht energielabel. Wie zo'n woning koopt, moet ze binnen een vaste termijn energetisch verbeteren. De regel heeft de markt zichtbaar veranderd: woningen met label E of F staan langer te koop en worden scherper onderhandeld. Hier vind je wat de plicht precies inhoudt, voor wie ze geldt en hoe je er verstandig mee omgaat.

Voor wie geldt de renovatieplicht?

De plicht geldt voor wie een woning of appartement met EPC-label E of F verwerft via een notariële akte: aankoop, maar ook schenking of erfpacht. Ze geldt niet bij erfenis. De verplichting rust op de nieuwe eigenaar en start op de datum van de authentieke akte.

Voor niet-residentiële gebouwen (kantoren, winkels) bestaat een aparte regeling die al sinds 2022 loopt en andere eisen stelt.

Wat moet je bereiken, en wanneer?

De nieuwe eigenaar moet de woning binnen zes jaar na de akte naar minstens label D brengen. Oorspronkelijk was dat vijf jaar; de Vlaamse regering heeft de termijn in 2024 verlengd en het eerder aangekondigde strengere traject (label C vanaf 2028, label B vanaf 2035) afgezwakt. Controleer bij de notaris altijd de regels die gelden op de datum van je akte.

Het bewijs lever je met een nieuw EPC dat label D of beter toont. Haal je de termijn niet, dan kan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) een administratieve boete opleggen van 500 tot 200.000 euro, en krijg je een nieuwe termijn.

Wat kost het om van F naar D te gaan?

Dat hangt sterk af van waar de woning nu staat. Van label F naar D is meestal haalbaar met een combinatie van:

• Dakisolatie: de grootste winst per euro, vaak 30 tot 60 euro per m² voor een hellend dak.
• Hoogrendementsglas: vervanging van enkel of oud dubbel glas, 400 tot 800 euro per m² raam inclusief schrijnwerk.
• Een moderne condensatieketel of warmtepomp: 4.000 tot 7.000 euro voor een ketel, 12.000 tot 20.000 euro voor een lucht-waterwarmtepomp.
• Muurisolatie (spouw of buitenzijde): spouwmuurisolatie is goedkoop (20 tot 30 euro per m²), buitengevelisolatie een stuk duurder (120 tot 200 euro per m²).

Voor een gemiddelde rijwoning van 150 m² komt een traject van F naar D al snel op 20.000 tot 45.000 euro. Naar label B gaat het richting 50.000 tot 90.000 euro. Op elke pandpagina van ikzoek.immo met label C of slechter tonen we een renovatiesimulatie: wat het pand na renovatie waard zou zijn, wat de werken ongeveer kosten en of de waardesprong de kost dekt.

Premies en de Mijn VerbouwLening

Vlaanderen ondersteunt de renovatie met de Mijn VerbouwPremie, die varieert naargelang je inkomen en de maatregel, en met de Mijn VerbouwLening: een renteloze lening tot 60.000 euro, terugbetaalbaar over 25 jaar, voor wie onder bepaalde inkomensgrenzen blijft of een woning met label E of F koopt. Daarnaast geldt een verlaagd btw-tarief van 6% op renovatiewerken aan woningen ouder dan tien jaar. De voorwaarden en bedragen veranderen regelmatig; de actuele stand vind je op de website van de Vlaamse overheid.

Hoe neem je dit mee in je bod?

De renovatieplicht is een kost die vastligt vanaf de dag dat je tekent. Verwerk ze daarom in je onderhandeling:

1. Vraag het EPC op en lees de aanbevelingen achteraan.
2. Laat één of twee aannemers een ruwe offerte maken vóór je biedt, of gebruik onze simulatie als eerste richtpunt.
3. Tel de renovatiekost op bij de vraagprijs en vergelijk dat totaal met instapklare woningen in dezelfde buurt. Onze vastgoedbarometer geeft de mediaanprijs per m² per gemeente.
4. Hou rekening met de bewoonbaarheid tijdens de werken en met wachttijden bij aannemers.

En als je huurt of verhuurt?

De renovatieplicht geldt alleen bij eigendomsoverdracht, niet voor zittende eigenaars of verhuurders. Voor verhuur gelden wel andere regels: zo moet elke huurwoning sinds 2020 dakisolatie en dubbel glas hebben, en kan een te slecht EPC strafpunten opleveren bij een conformiteitsonderzoek. Daarover meer in ons artikel over huren in Vlaanderen.

Samengevat

Een woning met label E of F kopen kan een uitstekende zaak zijn: de vraagprijs ligt lager, de premies zijn er, en na renovatie heb je een comfortabele woning met een lage energiefactuur. Maar het is geen vrijblijvende keuze meer. Reken vooraf, onderhandel met cijfers in de hand en plan de werken meteen na de akte.