Preis pro Quadratmeter: So vergleichst du Immobilien fair

Zwei Häuser in derselben Straße, 295.000 Euro und 345.000 Euro. Welches ist besser bepreist? Ohne die Fläche lässt sich diese Frage nicht beantworten. Der Preis pro Quadratmeter ist das erste Instrument, um Angebotspreise zu entlarven, aber auch ein Instrument, das du falsch einsetzen kannst. So funktioniert es, und hier liegen die Fallstricke.

Warum der Angebotspreis irreführt

Ein Angebotspreis ist ein Eröffnungsgebot des Verkäufers, geprägt von Emotionen, von dem, was die Nachbarn verlangt haben, und von der Strategie des Maklers. Manche Makler setzen den Preis niedrig an, um einen Bieterwettstreit auszulösen, andere setzen ihn hoch an, um Verhandlungsspielraum zu haben. Der Verkaufspreis liegt in Belgien im Durchschnitt einige Prozent unter dem Angebotspreis, allerdings mit großen Ausreißern in beide Richtungen.

Der Preis pro m² und der Median

Teile den Angebotspreis durch die bewohnbare Fläche, und du erhältst eine vergleichbare Zahl. Auf ikzoek.immo zeigen wir diese Zahl bei jeder Immobilie, neben dem Median der Gemeinde (oder der Provinz, wenn die Gemeinde zu wenig Angebot hat) für denselben Immobilientyp. Steht dort „8% unter dem Median von Gent", weißt du sofort, wo sich die Immobilie auf dem Markt befindet.

Wir verwenden den Median und nicht den Durchschnitt, weil ein paar Villen für zwei Millionen Euro einen Durchschnitt stark verzerren würden. Der Median ist der Preis, unter dem die Hälfte der Immobilien liegt und über dem die andere Hälfte liegt. Der Immobilienbarometer zeigt diesen Median pro Gemeinde und pro Typ, basierend auf dem aktuellen Angebot.

Fünf Korrekturen, die du selbst vornehmen musst

Eine Abweichung vom Median ist ein Signal, kein Urteil. Diese Faktoren erklären legitime Unterschiede:

1. Das Energielabel. Eine Wohnung mit Label A ist pro m² strukturell teurer als eine mit Label F in derselben Gemeinde. Vergleiche daher innerhalb desselben Labels, oder nutze den Renovierungswert-Rechner, um die Lücke in Euro auszudrücken.
2. Das Grundstück. Der Preis pro m² Wohnfläche berücksichtigt den Garten nicht. Ein Reihenhaus mit 140 m² auf einem 120 m² großen Grundstück und dasselbe Haus auf einem 800 m² großen Grundstück sind keine vergleichbaren Immobilien. Rechne den Grundstückswert separat mit dem Bodenpreis der Umgebung.
3. Der Zustand. Bezugsfertig, gut, renovierungsbedürftig: jede Stufe macht leicht 10 bis 20% pro m² aus. Addiere die Renovierungskosten zum Preis, bevor du vergleichst.
4. Wie die Fläche gemessen wurde. Die „bewohnbare Fläche" ist nicht standardisiert. Der eine Makler rechnet Garage und Dachboden mit, der andere nicht. Frag nach dem EPC: dort steht die nutzbare Wohnfläche nach einer festgelegten Methode.
5. Die Lage innerhalb der Gemeinde. Ein Median pro Gemeinde verbirgt Unterschiede zwischen dem Zentrum, einer Siedlung am Rand und einer stark befahrenen Einfallstraße. Schau auf der Karte nach vergleichbaren Immobilien in derselben Umgebung.

Ein Beispiel

Auf den ersten Blick ist Immobilie B pro m² günstiger. Nach der Korrektur für die Renovierung liegt sie noch immer etwas unter dem Median, aber der Unterschied ist kleiner. Ob sie der bessere Kauf ist, hängt dann von den Energiekosten in der Zwischenzeit und davon ab, wie viel Platz du wirklich brauchst.

Was der Preis pro m² nicht aussagt

Lichteinfall, Raumaufteilung, Straßenlärm, die Nachbarn, die Schule um die Ecke: keine Berechnung erfasst das. Nutze den Preis pro m², um zu bestimmen, welche Immobilien du besichtigen wirst und wie weit dein Gebot vom Angebotspreis entfernt liegen darf, nicht um die Entscheidung für dich zu treffen.

So nutzt du es beim Bieten

Liegt eine Immobilie 12% über dem Median, ohne dass das Label, der Zustand oder das Grundstück das erklären, hast du ein objektives Argument, um niedriger zu bieten. Liegt sie 10% unter dem Median, gibt es wahrscheinlich einen Grund: Achte auf das Label, die Lage, laufende Verfahren oder eine Dienstbarkeit. Und steht sie schon seit vier Monaten online, ist der Markt deiner Meinung. Mehr über das Verhandeln liest du unter ein Gebot abgeben.