Prijs per vierkante meter: zo vergelijk je woningen eerlijk

Twee huizen in dezelfde straat, 295.000 en 345.000 euro. Welk is het beste geprijsd? Zonder de oppervlakte kun je die vraag niet beantwoorden. De prijs per vierkante meter is het eerste instrument om vraagprijzen te ontmaskeren, maar ook een instrument dat je verkeerd kunt gebruiken. Dit is hoe het werkt, en waar het misloopt.

Waarom de vraagprijs misleidt

Een vraagprijs is een openingsbod van de verkoper, gekleurd door emotie, door wat de buren vroegen en door de strategie van de makelaar. Sommige makelaars prijzen laag om een biedingsstrijd uit te lokken, andere hoog om onderhandelingsruimte te hebben. De verkoopprijs ligt in België gemiddeld enkele procenten onder de vraagprijs, maar met grote uitschieters in beide richtingen.

De prijs per m² en de mediaan

Deel de vraagprijs door de bewoonbare oppervlakte en je krijgt een vergelijkbaar getal. Op ikzoek.immo tonen we dat getal bij elk pand, naast de mediaan van de gemeente (of van de provincie als de gemeente te weinig aanbod heeft) voor hetzelfde woningtype. Staat er "8% onder de mediaan van Gent", dan weet je meteen waar het pand zich in de markt bevindt.

We gebruiken de mediaan en niet het gemiddelde, omdat een paar villa's van twee miljoen een gemiddelde sterk vertekenen. De mediaan is de prijs waar de helft van de panden onder zit en de helft boven. De vastgoedbarometer toont die mediaan per gemeente en per type, op basis van het actuele aanbod.

Vijf correcties die je zelf moet maken

Een afwijking van de mediaan is een signaal, geen oordeel. Deze factoren verklaren legitieme verschillen:

1. Het energielabel. Een woning met label A staat per m² structureel duurder dan een label F in dezelfde gemeente. Vergelijk daarom binnen hetzelfde label, of gebruik de renovatiewaarde-calculator om de kloof uit te drukken in euro's.
2. Het perceel. De prijs per m² bewoonbaar negeert de tuin. Een rijwoning van 140 m² op 120 m² grond en dezelfde woning op 800 m² grond zijn geen vergelijkbare panden. Reken voor de grond apart met de grondprijs van de buurt.
3. De staat. Instapklaar, goed, te renoveren: elke stap scheelt makkelijk 10 tot 20% per m². Tel de renovatiekost op bij de prijs vóór je vergelijkt.
4. Hoe de oppervlakte gemeten is. "Bewoonbare oppervlakte" is niet gestandaardiseerd. De ene makelaar telt de garage en de zolder mee, de andere niet. Vraag het EPC: daar staat de bruikbare vloeroppervlakte volgens een vaste methode.
5. De ligging binnen de gemeente. Een mediaan per gemeente verbergt verschillen tussen het centrum, een verkaveling aan de rand en een drukke invalsweg. Kijk op de kaart naar vergelijkbare panden in dezelfde buurt.

Een voorbeeld

Op het eerste gezicht is woning B goedkoper per m². Na correctie voor de renovatie ligt ze nog altijd iets onder de mediaan, maar het verschil is kleiner. Of ze de betere koop is, hangt dan af van de energiekost in de tussentijd en van hoeveel ruimte je echt nodig hebt.

Wat de prijs per m² niet zegt

Lichtinval, indeling, geluid van de straat, de buren, de school om de hoek: geen enkele berekening vangt dat. Gebruik de prijs per m² om te bepalen welke panden je gaat bezoeken en hoe ver je bod van de vraagprijs mag liggen, niet om de beslissing voor je te nemen.

Zo gebruik je het bij het bieden

Staat een pand 12% boven de mediaan zonder dat het label, de staat of het perceel dat verklaren, dan heb je een objectief argument om lager te bieden. Ligt het 10% onder de mediaan, dan is er waarschijnlijk een reden: kijk naar het label, de ligging, lopende procedures of een erfdienstbaarheid. En staat het al vier maanden online, dan is de markt het met jou eens. Meer over onderhandelen lees je in een bod uitbrengen.