Nieuwbouw of bestaande woning: btw, E-peil en de echte prijsvergelijking

Een nieuwbouwwoning kost per vierkante meter zichtbaar meer dan een bestaande. Toch is de vergelijking op aankoopprijs alleen onvolledig: nieuwbouw brengt 21% btw mee, maar ook bijna geen energiekost, geen onderhoud de eerste tien jaar en geen renovatieplicht. Dit is hoe je appels met appels vergelijkt.

De fiscale regels

• Bestaande woning: registratierechten, in Vlaanderen 2% voor de enige eigen woning, 12% voor andere aankopen (zie registratierechten per gewest).
• Nieuwbouw: 21% btw op de constructiewaarde, en registratierechten op het grondaandeel als de grond apart wordt verkocht. Een woning geldt als nieuw tot 31 december van het tweede jaar na de eerste ingebruikname.
• Sloop en heropbouw: 6% btw als je de woning zelf bewoont, ze je enige woning is en de bewoonbare oppervlakte onder 200 m² blijft. Sinds 2025 geldt het verlaagde tarief ook voor projectontwikkelaars die aan die doelgroep verkopen, met dezelfde voorwaarden. Dit is de belangrijkste fiscale hefboom voor wie een oude woning koopt met de bedoeling ze te vervangen.

Wat nieuwbouw moet halen

Nieuwbouw moet in Vlaanderen voldoen aan een E-peil van maximaal E30 (bijna-energieneutraal, BEN), met een minimum aan hernieuwbare energie en een S-peil voor de schil. In de praktijk betekent dat label A, een warmtepomp of een andere fossielvrije verwarming (aansluiting op aardgas is bij nieuwbouw sinds 2025 verboden), ventilatie en vaak zonnepanelen. De energiekost van zo'n woning ligt doorgaans onder 1.200 euro per jaar, tegenover 3.000 tot 4.500 euro voor een bestaande woning met label D of E. Brussel en Wallonië hanteren gelijkaardige normen.

De vergelijking over tien jaar

Twee woningen van 150 m² in dezelfde gemeente, enige eigen woning in Vlaanderen:

Het verschil krimpt van 90.000 euro op de prijs tot ongeveer 50.000 euro op de totale kost, en dat zonder de hogere restwaarde van een nieuwbouw na tien jaar en zonder onroerende voorheffingskorting voor een laag E-peil mee te tellen. Reken je over 25 jaar, dan komen beide dicht bij elkaar. Nieuwbouw is dus zelden goedkoper, maar het prijsverschil is kleiner dan het lijkt.

Wat voor bestaande woningen pleit

• Ligging. Bestaande woningen staan in gegroeide buurten met scholen, winkels en een station; nieuwbouwprojecten liggen vaker aan de rand.
• Perceel. Een rijwoning uit 1930 heeft vaak een diepere tuin dan een nieuwbouw op een verkaveld perceel.
• Onderhandelingsruimte. Bij een bestaande woning onderhandel je over de prijs; bij nieuwbouw hoogstens over de afwerking.
• Karakter en volume. Hoge plafonds, grote kamers, een kelder.
• Fiscale route. Met de juiste premies en de renteloze Mijn VerbouwLening wordt een grondige renovatie goedkoper dan de tabel suggereert.

Wat voor nieuwbouw pleit

• Zekerheid. Tienjarige aansprakelijkheid van aannemer en architect, geen verborgen gebreken, geen asbest.
• Energie. Een factuur die voorspelbaar laag blijft, ook als de prijzen stijgen.
• Comfort. Ventilatie, akoestiek, domotica, toegankelijkheid.
• Financiering. Banken geven rentekortingen voor BEN-woningen, en de wet-Breyne beschermt kopers op plan (gespreide betaling, voltooiingswaarborg).
• Geen renovatieplicht en geen discussie over het EPC bij latere verkoop.

Kopen op plan: waar je op let

1. Controleer de wet-Breyne-bepalingen: betaling per fase, een voltooiingswaarborg van 5% (of 100% bij een niet-erkende aannemer) en een duidelijke opleveringsprocedure.
2. Lees het lastenboek: de basisbudgetten voor keuken, badkamer en vloeren zijn vaak krap; meerwerk kost 10 tot 20% extra.
3. Vraag het E-peil en het S-peil van het ontwerp, en wie de boete betaalt als de werkelijke prestatie slechter is.
4. Kijk naar de termijn en de boete bij laattijdige oplevering; twee jaar vertraging is geen uitzondering.
5. Bij een appartement: de verdeling van de quotiteiten en het startkapitaal van het reservefonds.

Op ikzoek.immo vind je nieuwbouw en bestaande woningen naast elkaar, met bij elk pand de geschatte energiekost en voor bestaande woningen met label C of slechter een renovatiesimulatie. Zet ze naast elkaar in de vergelijkingsfunctie en reken de totale kost, niet alleen de prijs.