Overstromingsgevoelig gebied: wat de score betekent voor je aankoop en je verzekering

Sinds de overstromingen van juli 2021 kijkt elke koper anders naar water. De overheid verplicht intussen bij elke verkoop en verhuur in Vlaanderen de vermelding van de overstromingsscore van het perceel en het gebouw. Maar wat betekent een "kleine kans" of een "middelgrote kans", wat doet het met je verzekering, en wanneer is het een reden om af te haken?

De informatieplicht

In Vlaanderen moet elke advertentie en elke akte sinds 2023 twee scores vermelden: de P-score voor het perceel en de G-score voor het gebouw. Beide gaan van A (geen overstroming gemodelleerd) tot D (grote kans). Daarnaast moet de verkoper melden of het goed in een afgebakend overstromingsgebied of oeverzone ligt. Op ikzoek.immo staat het risico onder "Wettelijke informatie" bij elk pand. Wallonië werkt met de aléa d'inondation (faible, moyen, élevé) en Brussel met de overstromingskaarten van Leefmilieu Brussel.

Wat de scores betekenen

De G-score houdt rekening met de hoogte van het gebouw ten opzichte van het maaiveld; een woning op een talud kan een P-score C hebben en toch een G-score A. De scores modelleren zowel overstroming vanuit rivieren (fluviaal) als vanuit de zee en intense regenval (pluviaal). Vooral die laatste is in verstedelijkt Vlaanderen de grootste bron van schade, en die kan ook op onverdachte plaatsen toeslaan.

Wat het doet met je verzekering

Natuurrampen zitten in België verplicht in elke brandverzekering. De verzekeraar mag een woning in risicogebied niet weigeren, maar hij mag wel een hogere premie of een hogere vrijstelling aanrekenen voor woningen die gebouwd zijn in risicozone na de afbakening ervan (in Vlaanderen na 2006). Voor oudere woningen gelden de normale tarieven. Vraag bij een score C of D vooraf een offerte bij twee verzekeraars; het verschil kan oplopen tot enkele honderden euro's per jaar. Wie een offerte geweigerd ziet, kan terecht bij het Tariferingsbureau.

Wat het doet met de waarde

Een score B heeft nauwelijks invloed op de prijs. Vanaf score C en zeker D zien we in de vraagprijzen een korting, en vooral een langere verkooptijd. Dat is logisch: de koperspool krimpt, de verzekering wordt duurder, en banken kijken kritischer naar de waarde als onderpand. Als koper is dat onderhandelingsruimte; als verkoper is het een reden om de genomen maatregelen (terugslagkleppen, verhoogde drempels, waterdichte kelder) te documenteren.

Hoe schat je het risico zelf in?

1. Bekijk de kaart. Op waterinfo.be (Vlaanderen) zie je de gemodelleerde waterdiepte bij een overstroming van 1 op 100 jaar. Tien centimeter water in de tuin is iets anders dan een meter in de woonkamer.
2. Vraag naar het verleden. Is er ooit water geweest, wanneer en hoe hoog? Buren weten het. Een schadeclaim bij de verzekeraar laat sporen na.
3. Kijk naar de kelder en het gelijkvloers. Vochtsporen, een hoge watertafel, een pomp in de kelder: tekenen dat water een terugkerend thema is.
4. Let op de riolering. Veel schade komt van riolen die bij hevige regen terugslaan; een terugslagklep kost 300 tot 800 euro en is bij een score C een must.
5. Verken de omgeving. Een woning onderaan een helling, langs een beek die gekanaliseerd is of in een recent verkavelde vallei verdient extra aandacht, ook bij een gunstige score.

Kopen in overstromingsgevoelig gebied: kan het?

Ja, met open ogen. Een score B is in grote delen van Vlaanderen de norm en geen reden tot paniek. Bij een score C vraag je een verzekeringsofferte, bekijk je de gemodelleerde waterdiepte en verwerk je de preventiemaatregelen in je bod. Bij een score D of een ligging in afgebakend overstromingsgebied ga je ervan uit dat het water ooit komt: dan is de vraag niet of, maar hoe je woning ermee omgaat (geen slaapkamers op het gelijkvloers, waterbestendige materialen, elektriciteit hoog) en of je dat risico wilt dragen. Bouwen in signaalgebied wordt in Vlaanderen intussen sterk beperkt via de watertoets.

Op ikzoek.immo zie je het overstromingsrisico bij elk pand, en kun je in de buurtinformatie de ligging op de kaart bekijken. Combineer dat met de energiekost en de renovatiesimulatie, en je hebt de drie grootste verborgen kosten van een woning in beeld vóór je biedt.