Een bod uitbrengen op een woning: van eerste bod tot compromis

Je hebt de woning gevonden. Nu komt het moment waarop veel kopers onzeker worden: het bod. Hoeveel bied je, hoe doe je dat, en waar zit je aan vast? In België is een bod juridisch zwaarder dan veel mensen denken. Dit is wat je moet weten voor je een cijfer op papier zet.

Een bod is bindend

Dit is de belangrijkste regel: een schriftelijk bod dat de verkoper aanvaardt, is een koopovereenkomst. De wet zegt dat een verkoop tot stand komt zodra partijen het eens zijn over de zaak en de prijs. Een e-mail met "wij bieden 310.000 euro" en een antwoord "akkoord" volstaan in principe. Je kunt daarna niet meer terug zonder schadevergoeding, tenzij je bod voorwaarden bevatte. Bied dus nooit op een woning die je niet echt wilt, en zet je voorwaarden er van bij het begin in.

Hoeveel bied je?

Begin met cijfers, niet met gevoel:

• Vergelijk de prijs per m² met de mediaan van de gemeente in onze vastgoedbarometer; elke pandpagina toont hoeveel procent het pand boven of onder die mediaan zit.
• Reken de renovatiekost mee. Bij label E of F geldt de renovatieplicht, en de simulatie op de pandpagina geeft een kostvork.
• Kijk hoelang het pand al te koop staat. Na drie maanden zonder verkoop is de marge meestal groter.
• Vraag of er al andere biedingen zijn. Een makelaar mag daar niet over liegen, maar hoeft de bedragen niet te noemen.

Een eerste bod van 5 tot 10% onder de vraagprijs is in een normale markt gebruikelijk. In een verhitte buurt met meerdere kandidaten gaat het soms boven de vraagprijs. Bepaal vooraf je absolute maximum en schrijf het op; in het heetst van de onderhandeling verschuift dat anders ongemerkt.

De opschortende voorwaarden

Een opschortende voorwaarde maakt de verkoop afhankelijk van een gebeurtenis. Komt die niet uit, dan vervalt de overeenkomst zonder kosten. De meest gebruikte:

1. Het verkrijgen van een lening voor een bepaald bedrag, binnen een bepaalde termijn (meestal vier tot zes weken). Zet het bedrag en de termijn erin, en lever bij weigering de bewijzen van minstens twee banken. Zonder deze voorwaarde koop je ook als geen enkele bank je financiert.
2. Een gunstig bodemattest of stedenbouwkundige inlichtingen zonder overtredingen.
3. Een technische keuring (vochtexpertise, stabiliteit) met een aanvaardbaar resultaat.
4. De verkoop van je eigen woning. Verkopers aanvaarden dit niet graag; een alternatief is een overbruggingskrediet.

Een bod met voorwaarden is minder aantrekkelijk dan een bod zonder, maar het beschermt je. Laat de leningsvoorwaarde nooit vallen om een bod te winnen, tenzij je de financiering al zwart op wit hebt.

Geldigheidsduur en vorm

Geef je bod een vervaldatum, bijvoorbeeld 48 uur of vijf dagen. Zo hangt het niet eindeloos boven de markt terwijl de verkoper het gebruikt om anderen op te jagen. Doe het bod schriftelijk (e-mail volstaat), met de prijs, de voorwaarden, de termijn en de vermelding van wat in de prijs begrepen is (keukentoestellen, zonnepanelen, gordijnen). Makelaars werken vaak met een eigen biedformulier; lees het volledig, want het is bindend.

Van aanvaard bod naar compromis

Na aanvaarding volgt de onderhandse verkoopovereenkomst of het compromis, meestal binnen één tot drie weken. Laat het nalezen door je eigen notaris, dat kost je niets extra: de notariskosten worden gedeeld, en elke partij mag een eigen notaris kiezen. Controleer in het compromis:

• de exacte beschrijving van het goed en de kadastrale gegevens;
• de prijs en het voorschot (gebruikelijk 5 tot 10%, te storten op de derdenrekening van de notaris, nooit rechtstreeks aan de verkoper);
• de opschortende voorwaarden uit je bod, letterlijk overgenomen;
• de datum van de notariële akte (wettelijk uiterlijk vier maanden na het compromis, want dan zijn de registratierechten verschuldigd);
• de staat van het goed, de verborgen gebreken en wie het risico draagt tot de akte;
• de verplichte attesten: EPC, bodemattest, elektrische keuring, stedenbouwkundig uittreksel, asbestattest (verplicht in Vlaanderen voor woningen van voor 2001), postinterventiedossier.

Is er bedenktijd?

Nee. Anders dan in Nederland kent België geen wettelijke bedenktijd van drie dagen na het compromis. Wie terugkrabbelt, verliest meestal het voorschot of betaalt de forfaitaire schadevergoeding van 10% die in de meeste compromissen staat. Daarom: eerst nadenken, dan bieden.

Vijf tips uit de praktijk

1. Bezoek de woning minstens twee keer, op verschillende momenten van de dag.
2. Praat met de buren; zij weten wat de makelaar niet vertelt.
3. Vraag de facturen van recente werken en de keuringsverslagen vóór je biedt.
4. Laat je niet opjagen door "er is nog een kandidaat". Een goed bod met realistische voorwaarden wint vaker dan je denkt.
5. Bewaar elke e-mail. Bij een discussie is het schriftelijke spoor je enige bewijs.