Prix au mètre carré : comment comparer les biens équitablement

Deux maisons dans la même rue, 295 000 et 345 000 euros. Laquelle est la plus avantageuse ? Sans la superficie, impossible de répondre à cette question. Le prix au mètre carré est le premier outil pour démasquer les prix demandés, mais c'est aussi un outil qu'on peut mal utiliser. Voici comment il fonctionne, et où il peut dérailler.

Pourquoi le prix demandé peut induire en erreur

Un prix demandé est une offre d'ouverture du vendeur, influencée par l'émotion, par ce que les voisins ont demandé et par la stratégie de l'agent immobilier. Certains agents fixent un prix bas pour provoquer une guerre des enchères, d'autres un prix élevé pour se laisser une marge de négociation. En Belgique, le prix de vente se situe en moyenne quelques pourcents sous le prix demandé, mais avec de grands écarts dans les deux sens.

Le prix au m² et la médiane

Divisez le prix demandé par la superficie habitable et vous obtenez un chiffre comparable. Sur ikzoek.immo, nous affichons ce chiffre pour chaque bien, à côté de la médiane de la commune (ou de la province si la commune compte trop peu d'offres) pour le même type de bien. S'il est indiqué « 8 % sous la médiane de Gand », vous savez immédiatement où se situe le bien sur le marché.

Nous utilisons la médiane et non la moyenne, car quelques villas à deux millions d'euros faussent fortement une moyenne. La médiane est le prix en dessous duquel se situe la moitié des biens, et au-dessus duquel se situe l'autre moitié. Le baromètre immobilier affiche cette médiane par commune et par type, sur la base de l'offre actuelle.

Cinq corrections à faire vous-même

Un écart par rapport à la médiane est un signal, pas un jugement. Ces facteurs expliquent des différences légitimes :

1. Le label énergétique. Un bien avec un label A est structurellement plus cher au m² qu'un label F dans la même commune. Comparez donc au sein du même label, ou utilisez le calculateur de valeur de rénovation pour exprimer l'écart en euros.
2. La parcelle. Le prix au m² habitable ignore le jardin. Une maison mitoyenne de 140 m² sur un terrain de 120 m² et la même maison sur un terrain de 800 m² ne sont pas des biens comparables. Calculez le terrain séparément avec le prix du terrain dans le quartier.
3. L'état du bien. Prêt à emménager, en bon état, à rénover : chaque étape représente facilement 10 à 20 % par m². Ajoutez le coût de la rénovation au prix avant de comparer.
4. La manière dont la superficie est mesurée. La « superficie habitable » n'est pas standardisée. Certains agents comptent le garage et le grenier, d'autres non. Demandez le PEB (EPC) : il indique la surface de plancher utile selon une méthode fixe.
5. La localisation au sein de la commune. Une médiane par commune masque les différences entre le centre, un lotissement en périphérie et une voie d'accès très fréquentée. Regardez sur la carte les biens comparables dans le même quartier.

Un exemple

À première vue, le bien B est moins cher au m². Après correction pour la rénovation, il reste légèrement sous la médiane, mais l'écart est plus faible. Pour savoir s'il s'agit du meilleur achat, tout dépend du coût énergétique entre-temps et de la superficie dont vous avez réellement besoin.

Ce que le prix au m² ne dit pas

La luminosité, l'agencement, le bruit de la rue, les voisins, l'école du coin : aucun calcul ne capture cela. Utilisez le prix au m² pour déterminer quels biens visiter et jusqu'où votre offre peut s'éloigner du prix demandé, pas pour prendre la décision à votre place.

Comment l'utiliser lors d'une offre

Si un bien affiche un prix 12 % au-dessus de la médiane sans que le label, l'état ou la parcelle ne l'expliquent, vous disposez d'un argument objectif pour offrir moins. S'il est 10 % sous la médiane, il y a probablement une raison : regardez le label, la localisation, les procédures en cours ou une servitude. Et s'il est en ligne depuis déjà quatre mois, le marché vous donne raison. Pour en savoir plus sur la négociation, lisez comment faire une offre.