Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing uitgelegd

Elk jaar in het najaar valt hij in de bus: het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing. Voor veel eigenaars een onbegrijpelijk document met een getal uit 1975 als basis. Toch loont het om te begrijpen hoe het werkt, want er bestaan verminderingen die je zelf moet aanvragen, en het kadastraal inkomen speelt ook mee bij je belastingaangifte en bij een eventuele verhuur.

Wat is het kadastraal inkomen?

Het kadastraal inkomen (KI) is het geschatte jaarlijkse netto huurinkomen van een onroerend goed, zoals het in 1975 zou zijn geweest. Het werd bij de laatste algemene herschatting vastgelegd en wordt sindsdien alleen aangepast bij verbouwingen die de waarde beïnvloeden (een uitbreiding, een extra badkamer) of bij nieuwbouw. Het KI van een doorsnee woning ligt tussen 600 en 1.500 euro; dat lijkt weinig, omdat het de huurwaarde van vijftig jaar geleden weerspiegelt.

Je vindt het KI op de aankoopakte, op het aanslagbiljet of via MyMinfin. Bij een verkoop staat het in elke advertentie op ikzoek.immo onder "Wettelijke informatie".

Van KI naar onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting op het geïndexeerde KI. Het KI wordt elk jaar geïndexeerd (in 2026 ongeveer met factor 2,2); daarop heffen het gewest, de provincie en de gemeente elk een percentage (opcentiemen). Het gewestelijke basistarief bedraagt 3,97% in Vlaanderen en 1,25% in Brussel en Wallonië, maar de gemeentelijke en provinciale opcentiemen maken het grootste deel van de factuur uit.

Rekenvoorbeeld (Vlaanderen): KI 1.000 euro, geïndexeerd 2.200 euro. Gewest 3,97% = 87 euro. Provincie en gemeente samen bijvoorbeeld 1.400 opcentiemen op dat bedrag = 1.218 euro. Totaal ongeveer 1.300 euro per jaar. In een gemeente met lage opcentiemen kan dat 900 euro zijn, in een dure stad 1.600 euro. De gemeente waarin je koopt, bepaalt dus mee je jaarlijkse kost; de tarieven staan op de website van elke gemeente.

Verminderingen die je kunt krijgen

Kinderen ten laste: in Vlaanderen een vermindering vanaf twee kinderen die op het adres gedomicilieerd zijn, automatisch toegekend als de gegevens kloppen; controleer het aanslagbiljet.
Bescheiden woning: 25% vermindering als het totale niet-geïndexeerde KI van al je woningen in België niet hoger is dan 745 euro en je er zelf woont.
Personen met een handicap of grootoorlogsinvaliden.
Energiezuinige nieuwbouw of ingrijpende energetische renovatie: in Vlaanderen een korting van 50 tot 100% gedurende vijf jaar, afhankelijk van het E-peil.
Improductiviteit: staat een woning buiten je wil minstens 90 dagen leeg en onbewoond (bijvoorbeeld door een zware renovatie), dan kun je een proportionele vermindering vragen. Leegstand uit eigen keuze telt niet, en gemeenten heffen daar juist een leegstandsheffing op.

Verminderingen vraag je aan via het bezwaarformulier of online, binnen drie maanden na de verzending van het aanslagbiljet.

Het KI in je belastingaangifte

Voor je eigen woning geef je het KI niet meer aan; de gewesten belasten ze alleen via de onroerende voorheffing. Voor een tweede woning of een verhuurde woning aan een particulier wordt het geïndexeerde KI, verhoogd met 40%, bij je inkomen geteld en belast tegen je marginale tarief. Verhuur je aan een vennootschap of een beroepsgebruiker, dan worden de werkelijke huurinkomsten belast, min een forfaitaire kostenaftrek. Dat verschil maakt verhuren aan particulieren fiscaal interessant, zolang de huur hoger ligt dan het geïndexeerde KI maal 1,4.

Het KI bij aankoop

Een laag KI is voor een koper een troef: minder onroerende voorheffing, en mogelijk toegang tot de vermindering voor bescheiden woningen. Maar een laag KI bij een duidelijk vergrote of gerenoveerde woning is een waarschuwing: de verbouwing is dan misschien nooit aangegeven aan het kadaster, en de administratie kan het KI later herschatten, met een hogere voorheffing tot gevolg. Vraag de verkoper naar aangegeven werken.

Wat betekent dit voor je maandbudget?

De onroerende voorheffing is één van de vaste kosten van een eigenaar, naast de brandverzekering, het onderhoud en bij een appartement de syndicus. De maandlastenberekening op elke pandpagina van ikzoek.immo schat de onroerende voorheffing op basis van het KI en de gemeente, zodat je niet alleen de aflossing maar de volledige maandelijkse woonkost ziet. Voor een eerlijke vergelijking tussen een woning in een stad met hoge opcentiemen en een in een landelijke gemeente maakt dat zomaar 50 euro per maand verschil.