Hoeveel kan ik lenen? De regels van de bank en wat je zelf moet inbrengen

Voor je op huizenjacht gaat, wil je één ding weten: wat is mijn budget? Dat hangt af van wat je kunt lenen, wat je zelf inbrengt en wat je maandelijks kunt missen zonder krap te zitten. Banken hanteren daarvoor vuistregels die de Nationale Bank van België (NBB) sinds 2020 bewaakt. We zetten ze op een rij en rekenen een paar situaties voor.

Regel 1: de maandlast blijft onder een derde van je inkomen

De bekendste regel: de som van al je kredietlasten mag niet meer bedragen dan ongeveer een derde van je netto gezinsinkomen. Verdien je samen 4.200 euro netto per maand, dan is 1.400 euro de bovengrens voor je hypotheek plus eventuele autolening. Banken kijken ook naar wat er overblijft na die last: met een gezin met kinderen willen ze doorgaans minstens 1.500 tot 2.000 euro leefgeld zien. Een hoger inkomen laat dus relatief meer ruimte dan een laag.

Regel 2: de bank leent maximaal 90% van de waarde

De NBB verwacht dat banken bij een eerste woning hoogstens 90% van de aankoopwaarde financieren (de zogenaamde quotiteit). Een beperkt deel van de kredieten mag daarboven gaan, tot 100% voor jonge kopers, maar dat is de uitzondering en kost een hogere rente. Voor een tweede woning of een investeringspand ligt de grens op 80%.

Let op het woord waarde: de bank laat de woning schatten. Bied je boven de geschatte waarde, dan financiert ze 90% van de schatting, niet van je bod. Het verschil komt bovenop je eigen inbreng.

Regel 3: de kosten betaal je zelf

Registratierechten, notariskosten, aktekosten en de kosten van de hypotheekvestiging financiert de bank niet. Reken in Vlaanderen op ongeveer 5% van de prijs voor een enige eigen woning, meer in Brussel. Zie ons overzicht van de registratierechten per gewest.

Wat betekent dat concreet?

De rentevoeten zijn indicatief voor begin 2026; een kwart procent verschil scheelt bij 300.000 euro over 25 jaar ongeveer 40 euro per maand.

De looptijd: 20, 25 of 30 jaar?

Een langere looptijd verlaagt de maandlast, maar verhoogt de totale rentekost fors. Voor 300.000 euro aan 3,4% betaal je over 20 jaar ongeveer 113.000 euro rente, over 25 jaar 146.000 euro en over 30 jaar 180.000 euro. Banken geven zelden meer dan 25 jaar en vragen dat de lening afloopt voor je 70ste. Kies de kortste looptijd die je comfortabel aankunt, en bekijk of je schuldsaldoverzekering mee daalt.

Vast of variabel?

In België kiest de grote meerderheid voor een vaste rente: zekerheid over de hele looptijd. Variabele formules (bijvoorbeeld 5/5/5 of 10/5/5) starten lager, maar kunnen stijgen, wettelijk begrensd tot maximaal het dubbele van de startrente. Variabel is interessant als je verwacht de lening vervroegd af te lossen of als de rentecurve steil is. Vraag bij elke offerte het jaarlijkse kostenpercentage (JKP), dat ook de verplichte verzekeringen en dossierkosten meetelt.

Wat verbetert je dossier?

• Meer eigen inbreng. Elke procent onder de 90% quotiteit levert een lagere rente op.
• Stabiele inkomsten. Een vast contract weegt zwaarder dan een tijdelijk; zelfstandigen leggen drie jaar cijfers voor.
• Geen lopende kredieten. Een autolening van 400 euro per maand vreet een kwart van je leencapaciteit op.
• Een energiezuinige woning. Veel banken geven een rentekorting voor label A of B, en de lagere energiefactuur telt mee in je draagkracht.
• Vergelijken. Vraag minstens drie offertes, of schakel een kredietmakelaar in. De verschillen tussen banken lopen op tot een half procent.

Reken het zelf uit op elk pand

Op elke pandpagina van ikzoek.immo vind je een maandlastenberekening: pas de eigen inbreng, de looptijd en je gezinsinkomen aan en je ziet meteen de geschatte maandlast, de onroerende voorheffing en de brandverzekering, en of je binnen de norm van een derde blijft. Zo zoek je op wat je kunt dragen, niet op wat de vraagprijs toevallig is.