Combien puis-je emprunter ? Les règles de la banque et votre apport personnel
rédaction ikzoek · 4 min de lecture · 4 octobre 2026
Avant de partir à la chasse à la maison, vous voulez connaître une chose : quel est mon budget ? Cela dépend de ce que vous pouvez emprunter, de votre apport personnel et de ce que vous pouvez consacrer chaque mois sans vous mettre financièrement à l'étroit. Les banques appliquent pour cela des règles de base que la Banque nationale de Belgique (BNB) surveille depuis 2020. Nous les passons en revue et calculons quelques situations concrètes.
Règle 1 : la mensualité reste sous un tiers de vos revenus
La règle la plus connue : la somme de toutes vos charges de crédit ne peut pas dépasser environ un tiers de votre revenu net du ménage. Si vous gagnez ensemble 4 200 euros nets par mois, 1 400 euros constituent le plafond pour votre crédit hypothécaire plus un éventuel prêt auto. Les banques regardent aussi ce qu'il reste après cette charge : pour une famille avec enfants, elles veulent généralement voir au moins 1 500 à 2 000 euros de reste à vivre. Un revenu plus élevé laisse donc relativement plus de marge qu'un revenu faible.
Règle 2 : la banque prête au maximum 90 % de la valeur
La BNB attend des banques que, pour une première habitation, elles financent au maximum 90 % de la valeur d'achat (la fameuse quotité). Une part limitée des crédits peut aller au-delà, jusqu'à 100 % pour les jeunes acheteurs, mais il s'agit de l'exception et cela coûte un taux d'intérêt plus élevé. Pour une seconde résidence ou un bien d'investissement, la limite est de 80 %.
Attention au mot valeur : la banque fait expertiser le bien. Si vous offrez plus que la valeur estimée, elle finance 90 % de l'estimation, pas de votre offre. La différence s'ajoute à votre apport personnel.
Règle 3 : les frais sont à votre charge
Les droits d'enregistrement, les frais de notaire, les frais d'acte et les frais d'établissement de l'hypothèque ne sont pas financés par la banque. Comptez en Flandre environ 5 % du prix pour une habitation propre et unique, plus à Bruxelles. Consultez notre aperçu des droits d'enregistrement par région.
Qu'est-ce que cela signifie concrètement ?
| Bien de 280 000 euros | Bien de 380 000 euros | |
|---|---|---|
| Emprunt (90 %) | 252 000 euros | 342 000 euros |
| Apport personnel (10 %) | 28 000 euros | 38 000 euros |
| Frais (environ 5 %, Flandre) | 14 000 euros | 19 000 euros |
| Apport total nécessaire | 42 000 euros | 57 000 euros |
| Mensualité, 25 ans, taux fixe de 3,4 % | environ 1 245 euros | environ 1 690 euros |
| Revenu net du ménage minimal (33 %) | environ 3 750 euros | environ 5 100 euros |
Les taux d'intérêt sont indicatifs pour début 2026 : un quart de pour cent de différence représente, pour 300 000 euros sur 25 ans, environ 40 euros par mois.
La durée : 20, 25 ou 30 ans ?
Une durée plus longue réduit la mensualité, mais augmente fortement le coût total des intérêts. Pour 300 000 euros à 3,4 %, vous payez environ 113 000 euros d'intérêts sur 20 ans, 146 000 euros sur 25 ans et 180 000 euros sur 30 ans. Les banques accordent rarement plus de 25 ans et exigent que le crédit soit remboursé avant vos 70 ans. Choisissez la durée la plus courte que vous pouvez supporter confortablement, et vérifiez si votre assurance solde restant dû diminue en conséquence.
Taux fixe ou variable ?
En Belgique, la grande majorité opte pour un taux fixe : une sécurité sur toute la durée du crédit. Les formules variables (par exemple 5/5/5 ou 10/5/5) démarrent plus bas, mais peuvent augmenter, dans une limite légale fixée au maximum au double du taux de départ. Le taux variable est intéressant si vous prévoyez de rembourser le crédit de manière anticipée ou si la courbe des taux est raide. Demandez pour chaque offre le taux annuel effectif global (TAEG), qui comprend aussi les assurances obligatoires et les frais de dossier.
Qu'est-ce qui améliore votre dossier ?
- Plus d'apport personnel. Chaque pourcent en dessous de la quotité de 90 % permet d'obtenir un taux plus bas.
- Des revenus stables. Un contrat à durée indéterminée pèse plus lourd qu'un contrat temporaire : les indépendants doivent présenter trois années de comptes.
- Aucun crédit en cours. Un prêt auto de 400 euros par mois réduit d'un quart votre capacité d'emprunt.
- Une habitation économe en énergie. De nombreuses banques accordent une réduction de taux pour un label PEB (EPC) A ou B, et la facture énergétique plus basse est prise en compte dans votre capacité financière.
- Comparer. Demandez au moins trois offres, ou faites appel à un courtier en crédits. Les différences entre banques peuvent atteindre un demi pour cent.
Calculez-le vous-même sur chaque bien
Sur chaque page bien d'ikzoek.immo, vous trouverez un calcul de mensualité : adaptez l'apport personnel, la durée et votre revenu du ménage, et vous voyez immédiatement la mensualité estimée, le précompte immobilier et l'assurance incendie, ainsi que si vous restez dans la norme du tiers. Vous recherchez ainsi en fonction de ce que vous pouvez réellement supporter, et non du prix demandé qui se trouve être affiché.