Droits d'enregistrement en 2026 : ce que vous payez en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie

Outre le prix d'achat, les droits d'enregistrement constituent le poste de coût le plus important lors de l'achat d'un bien. Et nulle part en Belgique les règles ne varient autant d'une région à l'autre. Celui qui achète sa seule et unique habitation paie 2 % en Flandre, 3 % en Wallonie et 12,5 % à Bruxelles avec une exonération sur la première tranche. Ci-dessous, nous reprenons les règles telles qu'elles s'appliquent en 2026, avec des exemples de calcul.

Flandre : 2 % pour la seule habitation propre

Depuis le 1er janvier 2025, vous payez en Flandre 2 % de droits d'enregistrement si vous achetez un logement qui constitue votre seule habitation et dans lequel vous allez résider vous-même. Les conditions sont les suivantes :

• Vous achetez en tant que personne physique (pas de société).
• Au moment de l'achat, vous ne possédez aucune autre habitation ni terrain à bâtir en pleine propriété. Si vous vendez votre habitation précédente dans les deux ans, vous entrez quand même en ligne de compte.
• Vous vous domiciliez à cette adresse dans les trois ans.

Si vous achetez une deuxième habitation, un bien de rapport ou si vous achetez via une société, vous payez 12 %. Pour un terrain à bâtir, le taux est également de 12 %. Des tarifs réduits existent pour les monuments classés et pour l'achat via une société de logement social.

Exemple : une maison mitoyenne de 320 000 euros, en tant que seule habitation propre, coûte 6 400 euros de droits d'enregistrement. En tant que deuxième habitation, ce montant s'élève à 38 400 euros. Une différence de 32 000 euros pour la même maison.

Wallonie : 3 % depuis 2025

La Wallonie a réduit le taux applicable à la seule habitation propre de 12,5 % à 3 % au 1er janvier 2025. Dans le même temps, les anciens abattements (la première tranche exonérée) et le chèque habitat ont été supprimés. Pour tous les autres achats, le taux reste de 12,5 %, avec un taux réduit de 6 % pour les habitations modestes en dessous d'un certain revenu cadastral.

Exemple : le même bien de 320 000 euros coûte en Wallonie 9 600 euros en tant que seule habitation propre.

Bruxelles : 12,5 % avec abattement

La Région de Bruxelles-Capitale applique toujours le taux général de 12,5 %, mais avec un abattement : sur la première tranche de 200 000 euros, vous ne payez pas de droits d'enregistrement, à condition que le bien soit votre seule habitation, que vous y résidiez dans les trois ans et que le prix d'achat ne dépasse pas 600 000 euros. Celui qui s'engage à réaliser une rénovation énergétique avec une amélioration d'au moins deux classes PEB (EPC) bénéficie d'un abattement supplémentaire de 25 000 euros par classe gagnée.

Exemple : un appartement de 320 000 euros à Bruxelles est taxé à 12,5 % sur 120 000 euros, soit 15 000 euros. Au-delà du plafond de prix de 600 000 euros, l'abattement disparaît totalement et vous payez 12,5 % sur l'ensemble du montant.

Aperçu

Erreurs fréquentes

1. Posséder une deuxième habitation au moment de l'acte. Une maison héritée en indivision ou un bien à l'étranger peut également vous exclure du tarif préférentiel. Demandez conseil avant de signer.
2. Se domicilier trop tard à l'adresse. Le délai de trois ans (deux ans dans certains cas) est strict ; dans le cas contraire, vous devez payer la différence, assortie d'une amende.
3. Oublier la reportabilité. La Flandre a supprimé la reportabilité des droits payés antérieurement depuis 2024 ; ceux qui ont acheté sous l'ancien régime peuvent parfois encore en bénéficier. Le notaire fait le calcul.
4. La quote-part du terrain pour une construction neuve. Pour un appartement neuf, vous payez des droits d'enregistrement sur le terrain et de la TVA sur la construction ; la distinction figure dans le contrat.

Qu'est-ce que cela signifie pour votre budget ?

Pour votre seule habitation propre, comptez environ 5 % en plus du prix pour l'ensemble des droits d'enregistrement, des frais de notaire et des frais d'acte en Flandre ; 6 à 7 % en Wallonie ; 8 à 10 % à Bruxelles selon le prix. Notre calcul des charges mensuelles présent sur chaque page de bien tient compte de ces frais pour déterminer votre apport personnel.

Les tarifs mentionnés dans cet article sont ceux du début de l'année 2026. Les régions les adaptent régulièrement, le plus souvent au changement d'année. Votre notaire est tenu d'appliquer le tarif correct et vous le calcule avant la signature du compromis ; n'hésitez pas à le lui demander explicitement.