Registrierungsgebühren 2026 je Region: Tarife und Beispiele

Neben dem Kaufpreis sind die Registrierungsgebühren die größte Kostenposition beim Kauf einer Wohnung. Und nirgendwo in Belgien unterscheiden sich die Regeln so stark je Region. Wer seine einzige eigene Wohnung kauft, zahlt in Flandern 2 %, in Wallonien 3 % und in Brüssel 12,5 % mit einer Befreiung auf die erste Tranche. Im Folgenden fassen wir die Regeln zusammen, wie sie 2026 gelten, mit Rechenbeispielen.

Flandern: 2 % für die einzige eigene Wohnung

Seit dem 1. Januar 2025 zahlst du in Flandern 2 % Registrierungsgebühren, wenn du eine Wohnung kaufst, die deine einzige Wohnung ist und in der du selbst wohnen wirst. Die Bedingungen:

Du kaufst als natürliche Person (keine Gesellschaft).
Du besitzt zum Zeitpunkt des Kaufs keine andere Wohnung oder kein Baugrundstück im Volleigentum. Verkaufst du deine vorherige Wohnung innerhalb von zwei Jahren, kommst du dennoch in Betracht.
Du meldest dich innerhalb von drei Jahren an der Adresse an.

Kaufst du eine Zweitwohnung, eine Renditeimmobilie oder kaufst du über eine Gesellschaft, zahlst du 12 %. Für Baugrundstücke gilt ebenfalls 12 %. Für geschützte Denkmäler und für den Kauf über eine soziale Wohnbaugesellschaft gelten ermäßigte Tarife.

Beispiel: Ein Reihenhaus von 320.000 Euro kostet als einzige eigene Wohnung 6.400 Euro an Registrierungsgebühren. Als Zweitwohnung sind das 38.400 Euro. Ein Unterschied von 32.000 Euro für dasselbe Haus.

Wallonien: 3 % seit 2025

Wallonien hat den Tarif für die einzige eigene Wohnung am 1. Januar 2025 von 12,5 % auf 3 % gesenkt. Gleichzeitig wurden die früheren Freibeträge (abattements, die steuerfreie erste Tranche) und die Chèque Habitat abgeschafft. Für alle anderen Käufe bleibt der Tarif bei 12,5 %, mit einem ermäßigten Tarif von 6 % für bescheidene Wohnungen unter einem bestimmten Katastereinkommen.

Beispiel: Dieselbe Wohnung von 320.000 Euro kostet in Wallonien 9.600 Euro als einzige eigene Wohnung.

Brüssel: 12,5 % mit Freibetrag

Die Region Brüssel-Hauptstadt wendet weiterhin den allgemeinen Tarif von 12,5 % an, jedoch mit einem Freibetrag: Auf die erste Tranche von 200.000 Euro zahlst du keine Registrierungsgebühren, sofern die Wohnung deine einzige Wohnung ist, du innerhalb von drei Jahren dort wohnen gehst und der Kaufpreis nicht höher als 600.000 Euro liegt. Wer sich zu einer energetischen Renovierung verpflichtet, die mindestens zwei EPC-Klassen verbessert, erhält einen zusätzlichen Freibetrag von 25.000 Euro pro gewonnener Klasse.

Beispiel: Eine Wohnung von 320.000 Euro in Brüssel kostet 12,5 % auf 120.000 Euro, also 15.000 Euro. Über der Preisgrenze von 600.000 Euro entfällt der Freibetrag vollständig und du zahlst 12,5 % auf den gesamten Betrag.

Überblick

Situation	Flandern	Wallonien	Brüssel
Einzige eigene Wohnung	2 %	3 %	12,5 % (erste 200.000 Euro befreit, bis 600.000 Euro)
Zweitwohnung oder Investition	12 %	12,5 %	12,5 %
Baugrundstück	12 %	12,5 %	12,5 %
Neubau	21 % Mehrwertsteuer auf den Bau (6 % in bestimmten Fällen von Abriss und Wiederaufbau), Registrierungsgebühren auf den Grundstücksanteil

Häufige Fehler

Eine Zweitwohnung zum Zeitpunkt der Urkunde besitzen. Auch ein geerbtes Haus in ungeteiltem Eigentum oder eine ausländische Wohnung kann dich vom günstigen Tarif ausschließen. Hole dir vor der Unterschrift Rat ein.
Sich zu spät an der Adresse anmelden. Die Frist von drei Jahren (in manchen Fällen zwei Jahre) ist streng; andernfalls zahlst du die Differenz nach, mit einer Strafe.
Die Übertragbarkeit vergessen. Flandern hat die Übertragbarkeit bereits gezahlter Gebühren seit 2024 abgeschafft; wer unter dem alten System gekauft hat, kann sie manchmal noch nutzen. Der Notar berechnet das.
Der Grundstücksanteil beim Neubau. Bei einer Neubauwohnung zahlst du Registrierungsgebühren auf das Grundstück und Mehrwertsteuer auf den Bau; die Unterscheidung steht im Vertrag.

Was bedeutet das für dein Budget?

Rechne für deine einzige eigene Wohnung in Flandern mit etwa 5 % zusätzlich zum Preis für Registrierungsgebühren, Notarkosten und Urkundskosten zusammen; in Wallonien mit 6 bis 7 %, in Brüssel mit 8 bis 10 % je nach Preis. Unsere Monatslastenberechnung auf jeder Immobilienseite berücksichtigt diese Kosten bei der Bestimmung deines Eigenkapitals.

Die Tarife in diesem Artikel entsprechen dem Stand Anfang 2026. Die Regionen passen sie regelmäßig an, meist zum Jahreswechsel. Dein Notar ist verpflichtet, den richtigen Tarif anzuwenden, und berechnet ihn für dich vor der Unterschrift des Kompromisses; frage ausdrücklich danach.