Wie viel kann ich leihen? Die Regeln der Bank und was Sie selbst einbringen müssen
ikzoek Redaktion · 3 Min. Lesezeit · 4. Oktober 2026
Bevor Sie auf Haussuche gehen, möchten Sie eine Sache wissen: Wie hoch ist mein Budget? Das hängt davon ab, wie viel Sie leihen können, was Sie selbst einbringen und wie viel Sie monatlich entbehren können, ohne in finanzielle Enge zu geraten. Banken wenden dafür Faustregeln an, die die Nationalbank von Belgien (NBB) seit 2020 überwacht. Wir fassen sie zusammen und rechnen ein paar Situationen durch.
Regel 1: Die Monatsrate bleibt unter einem Drittel Ihres Einkommens
Die bekannteste Regel: Die Summe all Ihrer Kreditlasten darf nicht mehr als etwa ein Drittel Ihres netto Haushaltseinkommens betragen. Verdienen Sie zusammen 4.200 Euro netto im Monat, liegt die Obergrenze für Ihre Hypothek plus einen eventuellen Autokredit bei 1.400 Euro. Banken schauen auch darauf, was nach dieser Last übrig bleibt: Bei einer Familie mit Kindern wollen sie in der Regel mindestens 1.500 bis 2.000 Euro Lebensunterhalt sehen. Ein höheres Einkommen lässt also relativ mehr Spielraum als ein niedriges.
Regel 2: Die Bank finanziert maximal 90 % des Wertes
Die NBB erwartet, dass Banken bei einer ersten Wohnung höchstens 90 % des Kaufwerts finanzieren (die sogenannte Beleihungsquote). Ein begrenzter Teil der Kredite darf darüber liegen, bis zu 100 % für junge Käufer, doch das ist die Ausnahme und kostet einen höheren Zinssatz. Für eine zweite Wohnung oder eine Investitionsimmobilie liegt die Grenze bei 80 %.
Achten Sie auf das Wort Wert: Die Bank lässt die Immobilie schätzen. Bieten Sie über dem geschätzten Wert, finanziert sie 90 % der Schätzung, nicht Ihres Gebots. Der Unterschied kommt zu Ihrem Eigenkapital hinzu.
Regel 3: Die Kosten zahlen Sie selbst
Registrierungsgebühren, Notarkosten, Urkundenkosten und die Kosten der Hypothekeneintragung finanziert die Bank nicht. Rechnen Sie in Flandern mit etwa 5 % des Preises für eine einzige Eigenwohnung, mehr in Brüssel. Siehe unsere Übersicht der Registrierungsgebühren pro Region.
Was bedeutet das konkret?
| Immobilie für 280.000 Euro | Immobilie für 380.000 Euro | |
|---|---|---|
| Darlehen (90 %) | 252.000 Euro | 342.000 Euro |
| Eigenkapital (10 %) | 28.000 Euro | 38.000 Euro |
| Kosten (etwa 5 %, Flandern) | 14.000 Euro | 19.000 Euro |
| Selbst nötig | 42.000 Euro | 57.000 Euro |
| Monatsrate, 25 Jahre, 3,4 % fest | etwa 1.245 Euro | etwa 1.690 Euro |
| Mindest-Nettohaushaltseinkommen (33 %) | etwa 3.750 Euro | etwa 5.100 Euro |
Die Zinssätze sind Richtwerte für Anfang 2026; ein Viertelprozent Unterschied macht bei 300.000 Euro über 25 Jahre etwa 40 Euro pro Monat aus.
Die Laufzeit: 20, 25 oder 30 Jahre?
Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, erhöht aber die gesamten Zinskosten erheblich. Für 300.000 Euro zu 3,4 % zahlen Sie über 20 Jahre etwa 113.000 Euro Zinsen, über 25 Jahre 146.000 Euro und über 30 Jahre 180.000 Euro. Banken geben selten mehr als 25 Jahre und verlangen, dass das Darlehen vor Ihrem 70. Lebensjahr abläuft. Wählen Sie die kürzeste Laufzeit, die Sie sich bequem leisten können, und prüfen Sie, ob Ihre Restschuldversicherung entsprechend sinkt.
Fest oder variabel?
In Belgien entscheidet sich die große Mehrheit für einen festen Zinssatz: Sicherheit über die gesamte Laufzeit. Variable Formeln (zum Beispiel 5/5/5 oder 10/5/5) starten niedriger, können aber steigen, gesetzlich begrenzt auf höchstens das Doppelte des Startzinses. Variabel ist interessant, wenn Sie erwarten, das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, oder wenn die Zinskurve steil ist. Fragen Sie bei jedem Angebot nach dem effektiven Jahreszins (JKP), der auch die obligatorischen Versicherungen und Dossierkosten einbezieht.
Was verbessert Ihr Dossier?
- Mehr Eigenkapital. Jedes Prozent unter der Beleihungsquote von 90 % bringt einen niedrigeren Zinssatz.
- Stabiles Einkommen. Ein unbefristeter Vertrag wiegt schwerer als ein befristeter; Selbstständige legen Zahlen aus drei Jahren vor.
- Keine laufenden Kredite. Ein Autokredit von 400 Euro im Monat frisst ein Viertel Ihrer Kreditkapazität auf.
- Eine energieeffiziente Wohnung. Viele Banken gewähren einen Zinsnachlass für Label A oder B, und die niedrigere Energierechnung zählt bei Ihrer Tragfähigkeit mit.
- Vergleichen. Holen Sie mindestens drei Angebote ein oder schalten Sie einen Kreditmakler ein. Die Unterschiede zwischen Banken können bis zu einem halben Prozent betragen.
Rechnen Sie es selbst bei jeder Immobilie aus
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