Samen of alleen kopen: wat je regelt vóór de notaris, niet erna

Meer dan de helft van de kopers koopt samen met een partner; een groeiende groep koopt alleen. Beide situaties vragen afspraken die je beter regelt op de dag van de akte dan jaren later bij een breuk, een overlijden of een verkoop. Dit zijn de vragen die een notaris je zal stellen, en de antwoorden die je beter vooraf kent.

Samen kopen: in welke verhouding?

Wie samen koopt zonder iets te bepalen, wordt eigenaar voor elk de helft. Dat is prima als beiden evenveel inbrengen en verdienen. Brengt de ene 60.000 euro spaargeld in en de andere 10.000, of betaalt de ene een groter deel van de lening, dan zijn er drie manieren om dat recht te zetten:

1. Ongelijke eigendomsverhouding in de akte, bijvoorbeeld 60/40. Eenvoudig, maar de verhouding ligt vast, ook als de bijdragen later veranderen.
2. Gelijke eigendom met een schuldbekentenis: elk 50%, maar de partner die meer inbracht, heeft een schuldvordering op de andere voor de helft van het verschil. Die wordt verrekend bij verkoop of breuk. Dit is in de praktijk de meest gebruikte oplossing.
3. Een samenlevingsovereenkomst (bij wettelijk samenwonen) of huwelijkscontract waarin de afspraken over inbreng, aflossingen en verbouwingen staan.

Spreek ook af wie welke werken betaalt en hoe die meetellen. Een partner die 30.000 euro in een nieuwe keuken steekt, wil dat terugzien.

Gehuwd, wettelijk of feitelijk samenwonend

Het statuut bepaalt wat er gebeurt als een van beiden overlijdt:

• Gehuwd: de langstlevende erft het vruchtgebruik van de hele nalatenschap, en in het wettelijk stelsel is de gezinswoning doorgaans gemeenschappelijk. De erfbelasting op de gezinswoning is in de drie gewesten vrijgesteld voor de partner.
• Wettelijk samenwonend: de langstlevende erft het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel, meer niet, en ook hier is de gezinswoning vrijgesteld van erfbelasting (in Vlaanderen en Brussel; in Wallonië onder voorwaarden). De verklaring van wettelijke samenwoning is een gratis formaliteit bij de gemeente; doe ze vóór de akte.
• Feitelijk samenwonend: de partner erft niets, tenzij via testament, en betaalt in Vlaanderen pas na één jaar samenwonen het partnertarief. Zonder testament gaat het aandeel van de overledene naar diens familie, die dan mede-eigenaar wordt van je huis.

Een beding van aanwas of een tontine in de akte laat het aandeel van de overledene naar de langstlevende gaan, buiten de erfenis om. Het is vooral nuttig voor feitelijk samenwonenden en nieuw samengestelde gezinnen met kinderen uit een vorige relatie, maar fiscaal niet altijd voordelig; laat de notaris de alternatieven voorrekenen.

Wat bij een breuk?

Een gezamenlijke lening blijft gezamenlijk, ook als de relatie eindigt: de bank kan elk van beiden voor het volledige bedrag aanspreken. De opties zijn verkoop, of overname door een van beiden. Bij overname betaalt die partner de andere uit voor zijn aandeel in de waarde (min de openstaande lening) en moet de bank akkoord gaan om de andere uit de lening te ontslaan. In Vlaanderen betaal je op de overname van een aandeel een verdeelrecht van 1% (2,5% buiten een relatiebreuk of erfenis). Leg in een overeenkomst vast hoe de waarde dan bepaald wordt, bijvoorbeeld door een onafhankelijke schatter, en binnen welke termijn.

Alleen kopen

Alleen kopen is vooral een budgetvraag: één inkomen, dezelfde kosten. De regels van de bank (maandlast onder een derde van het inkomen, 10% eigen inbreng plus kosten) zijn beschreven in hoeveel kan ik lenen. Enkele hefbomen:

• Een kleiner of te renoveren pand met een lager instapbedrag, en renoveren in fasen met de Mijn VerbouwLening.
• Kopen met een familielid als borg of medekredietnemer, zonder dat die mede-eigenaar wordt. Bespreek de risico's: de borg draagt ze volledig.
• Een schenking van ouders voor de eigen inbreng: een bankgift zonder notaris is mogelijk, maar registreer ze (3% in Vlaanderen in rechte lijn) om erfbelasting te vermijden als de schenker binnen de vijf jaar overlijdt (in Vlaanderen is die termijn drie jaar voor niet-geregistreerde schenkingen, verlengd naar vijf jaar vanaf 2025).
• Een deel verhuren: een studio of een kamer verhuren maakt een groter pand betaalbaar, mits stedenbouwkundig toegelaten.
• Een gedeelde aankoop met een vriend of broer, met een onverdeeldheidsovereenkomst die uitstap, waardering en voorkooprecht regelt.

De checklist voor bij de notaris

1. Eigendomsverhouding en de reden ervoor (inbreng, aflossing).
2. Schuldbekentenis of verrekening van ongelijke inbreng.
3. Statuut: huwelijk, wettelijke samenwoning of een testament.
4. Beding van aanwas of niet, met de fiscale afweging.
5. Afspraken bij breuk: waardering, termijn, voorrang bij overname.
6. De schuldsaldoverzekering: wie is verzekerd voor welk deel? Bij een ongelijke inbreng kies je vaak voor 100% op elk hoofd, zodat de langstlevende de woning kan houden.

Dit regelen kost één gesprek met de notaris en, voor een samenlevingsovereenkomst, enkele honderden euro's. Het achteraf uitzoeken kost jaren en veel meer. Zoek dus samen op ikzoek.immo, maar teken met de afspraken op papier.