Kopen of huren in België: een eerlijk rekenvoorbeeld over tien jaar

"Huren is geld weggooien." Je hoort het op elk familiefeest. De werkelijkheid is minder zwart-wit: kopen brengt kosten mee die huurders nooit zien, en huren geeft vrijheid die een eigenaar niet heeft. We zetten beide naast elkaar voor een concreet geval, zodat je zelf kunt beslissen wat bij jouw situatie past.

Het voorbeeld

Een appartement met twee slaapkamers in een Vlaamse centrumstad, 90 m², EPC-label B. Te koop voor 280.000 euro, of vergelijkbaar te huur voor 1.050 euro per maand. De koper leent 90% over 25 jaar aan 3,4% vast en brengt 42.000 euro in (10% eigen inbreng plus ongeveer 5% kosten). We kijken tien jaar vooruit.

Wat de koper betaalt

Daar komt de eigen inbreng van 42.000 euro bovenop, die de koper bij de start uitgeeft. Van de 149.400 euro aan aflossingen is na tien jaar ongeveer 80.000 euro kapitaal (vermogen) en 69.000 euro rente (kost).

Wat de huurder betaalt

De huurder betaalt 1.050 euro per maand, geïndexeerd met gemiddeld 2% per jaar: samen ongeveer 138.000 euro over tien jaar. Daar komt een brandverzekering voor de inboedel bij (zo'n 15 euro per maand) en de huurwaarborg van drie maanden, die hij op het einde terugkrijgt. Totaal: ongeveer 140.000 euro.

De huurder houdt bovendien de 42.000 euro eigen inbreng in handen, plus het maandelijkse verschil van ongeveer 670 euro. Belegt hij dat aan netto 4% per jaar, dan heeft hij na tien jaar ongeveer 160.000 euro opgebouwd.

De eindafrekening na tien jaar

Alles hangt af van wat het appartement dan waard is. Drie scenario's:

Het omslagpunt in dit voorbeeld ligt rond een jaarlijkse waardestijging van 2%. De Belgische woningprijzen stegen de voorbije twintig jaar gemiddeld meer dan dat, maar de voorbije jaren vlakte de curve af, zeker voor energieverslindende woningen. De uitkomst is dus geen zekerheid.

Wat het rekenvoorbeeld niet toont

• Discipline. Het voorbeeld veronderstelt dat de huurder elke maand 670 euro opzijzet. De meeste mensen doen dat niet; een hypotheek is gedwongen sparen.
• Woonzekerheid. Een eigenaar kan niet opgezegd worden en betaalt na 25 jaar geen aflossing meer, wat op pensioenleeftijd een enorm verschil maakt.
• Flexibiliteit. Verhuizen voor een job of een relatie kost een huurder drie maanden opzeg; een eigenaar betaalt verkoopkosten en loopt het risico op een slechte timing. Wie binnen de vijf jaar weer verhuist, verliest bijna altijd met kopen.
• Renovatie en verrassingen. Een nieuwe lift, een dak dat vervangen moet worden, een gevelrenovatie van de mede-eigendom: die facturen komen onaangekondigd.
• Energie. Een eigenaar kan investeren in isolatie en zonnepanelen en plukt daar zelf de vruchten van; een huurder is afhankelijk van de verhuurder. Vergelijk altijd de geschatte energiekost van beide opties.

Wanneer kopen meestal wint

1. Je blijft minstens zeven tot tien jaar op dezelfde plek.
2. Je koopt in een regio met blijvende vraag (stadsrand, goede verbinding, scholen).
3. Je maandlast blijft comfortabel onder een derde van je inkomen, ook als de rente of je situatie verandert.
4. Je hebt na de aankoop nog een buffer van enkele maanden voor onverwachte kosten.

Wanneer huren slimmer is

1. Je weet nog niet waar je over vijf jaar wilt wonen of werken.
2. Je eigen inbreng is klein en de lening zou je volledig opsouperen.
3. De huurprijs ligt in jouw regio laag ten opzichte van de koopprijs (een prijs-huurverhouding boven de 25 is een signaal dat kopen duur is).
4. Je kunt het verschil gedisciplineerd beleggen.

Reken het voor je eigen situatie na met de maandlastenberekening op elke pandpagina van ikzoek.immo en vergelijk met het huuraanbod in dezelfde gemeente. De juiste keuze is niet de keuze die je familie maakte, maar de keuze die bij jouw komende tien jaar past.