Das EPC-Label erklärt: Was A+ bis G für Ihren Geldbeutel bedeutet
ikzoek Redaktion · 4 Min. Lesezeit · 4. Oktober 2026
Jede Wohnung oder jedes Haus, das in Belgien zum Verkauf oder zur Miete steht, muss über ein Energieausweis (EPC) verfügen. Das Label, von A+ bis G, ist inzwischen genauso bekannt wie der Aufkleber auf einem Kühlschrank. Doch was sagt dieses Label genau aus, und was bedeutet es für das, was Sie monatlich bezahlen? Das erklären wir hier, mit Zahlen.
Was misst das EPC?
Das EPC gibt an, wie viel Energie eine Wohnung theoretisch für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung benötigt, pro Quadratmeter bewohnbarer Fläche und pro Jahr. Diese Zahl wird als Kennzahl bezeichnet und in kWh/m² pro Jahr ausgedrückt. Ein Energieexperte berechnet sie anhand der Dämmung von Wänden, Dach und Boden, der Verglasung, der Heizanlage, der Lüftung sowie eventueller Solarpaneele oder einer Wärmepumpe.
Wichtig: Das EPC misst das Gebäude, nicht die Bewohner. Zwei Familien in derselben Wohnung können einen ganz unterschiedlichen Verbrauch haben. Die Kennzahl ist also ein Vergleichsmaßstab zwischen Wohnungen, keine Vorhersage Ihrer Rechnung.
Die Labels je Region
Die drei Regionen verwenden jeweils eine eigene Skala, was den Vergleich über die Sprachgrenze hinweg erschwert.
| Label | Flandern (kWh/m²/Jahr) | Brüssel (kWh/m²/Jahr) | Wallonien (kWh/m²/Jahr) |
|---|---|---|---|
| A+ | 0 oder weniger (energieneutral) | (nicht verwendet) | bis 45 |
| A | bis 100 | bis 45 | bis 85 |
| B | bis 200 | bis 95 | bis 170 |
| C | bis 300 | bis 150 | bis 255 |
| D | bis 400 | bis 210 | bis 340 |
| E | bis 500 | bis 275 | bis 425 |
| F | mehr als 500 | bis 345 | bis 510 |
| G | (nicht verwendet) | mehr als 345 | mehr als 510 |
Ein flämisches Label C ist also etwas anderes als ein Brüsseler Label C. Achten Sie deshalb immer auf die Kennzahl selbst, wenn Sie Wohnungen aus verschiedenen Regionen vergleichen.
Was kostet ein Label in Euro?
Das ist die Frage, die für einen Käufer oder Mieter wirklich zählt. Auf ikzoek.immo zeigen wir bei jeder Immobilie geschätzte Energiekosten pro Jahr. Diese Schätzung geht von der Kennzahl und der Fläche aus, korrigiert aber anhand dessen, was wir über den tatsächlichen Verbrauch wissen: Bewohner schlecht gedämmter Wohnungen heizen selten das ganze Haus auf 21 Grad, wodurch der tatsächliche Verbrauch niedriger liegt als der theoretische. Zusätzlich berücksichtigen wir den häuslichen Stromverbrauch und rechnen mit den jüngsten durchschnittlichen Energiepreisen der CREG.
Ein Beispiel für ein Reihenhaus von 150 m² in Flandern, beheizt mit Erdgas, mit einer dreiköpfigen Familie:
- Label A (Kennzahl 80): etwa 1.400 bis 1.800 Euro pro Jahr
- Label C (Kennzahl 250): etwa 2.400 bis 3.100 Euro pro Jahr
- Label E (Kennzahl 450): etwa 3.300 bis 4.400 Euro pro Jahr
- Label F (Kennzahl 600): etwa 4.000 bis 5.400 Euro pro Jahr
Der Unterschied zwischen einer A- und einer F-Wohnung beläuft sich also schnell auf 3.000 Euro pro Jahr. Über einen Kredit von 25 Jahren sind das 75.000 Euro, noch ohne Preissteigerungen. Das ist ein Betrag, den Sie ruhig in Ihr Angebot einrechnen können.
Warum das Label den Preis beeinflusst
Käufer haben diesen Unterschied erkannt. Aus den Angebotspreisen auf ikzoek.immo geht hervor, dass Wohnungen mit Label A oder B pro Quadratmeter strukturell teurer sind als vergleichbare Wohnungen mit Label E oder F in derselben Provinz. Wie groß dieser Unterschied ist, hängt von der Region und dem Wohnungstyp ab; unser Renovierungswert-Rechner berechnet das für Ihre Provinz.
In Flandern kommt noch die Renovierungspflicht hinzu: Wer eine Wohnung mit Label E oder F kauft, muss sie innerhalb von sechs Jahren auf mindestens Label D bringen. Ein schlechtes Label bedeutet also nicht nur eine höhere Rechnung, sondern auch eine verpflichtende Investition.
Fünf Dinge, die Sie auf dem EPC selbst prüfen sollten
- Das Datum. Ein EPC ist zehn Jahre gültig, aber ein Zertifikat aus dem Jahr 2017 sagt nichts über Arbeiten aus, die danach durchgeführt wurden. Fragen Sie nach einem aktuellen EPC, wenn renoviert wurde.
- Die Empfehlungen. Am Ende des Zertifikats steht eine Liste mit Maßnahmen und deren geschätzter Wirkung. Das ist kostenlose Renovierungsberatung.
- Die Fläche. Die Kennzahl gilt pro m². Prüfen Sie, ob die auf dem EPC angegebene nutzbare Fläche mit dem übereinstimmt, was Sie sehen.
- Die Heizart. Eine Wohnung mit Label D und Ölheizung kostet mehr als eine mit Label D und Erdgas, und deutlich mehr als eine mit Label D und Wärmepumpe. Unsere Schätzung berücksichtigt das.
- Solarpaneele. Sie senken die Kennzahl, bringen aber nur dann etwas, wenn Sie tagsüber verbrauchen oder eine Heimbatterie besitzen.
Wie nutzen Sie das bei der Suche?
Auf ikzoek.immo können Sie nach einem maximalen EPC-Label und nach maximal geschätzten Energiekosten pro Jahr filtern und nach „sparsamste zuerst" sortieren. So vergleichen Sie nicht nur den Angebotspreis, sondern auch, was Wohnen Sie wirklich kosten wird. Die vollständige Methodik hinter der Schätzung finden Sie auf unserer Seite über die Energiekosten.
Ein schlechtes Label muss kein Grund sein, eine Wohnung aufzugeben. Es ist aber ein Grund, nachzurechnen: Was kostet es, auf Label C oder B zu kommen, was bringt das an niedrigeren Rechnungen und an Wert, und passt das in Ihr Budget? Wer das vorher durchrechnet, kauft mit offenen Augen.