De verborgen kosten bij de aankoop van een woning: reken op 15 tot 20% extra

De vraagprijs is maar het begin. Wie voor het eerst koopt, schrikt van de reeks facturen die volgen tussen het bod en de eerste nacht in de nieuwe woning. Hieronder vind je ze allemaal, met realistische bedragen voor 2026, zodat je budget klopt vóór je biedt.

1. Registratierechten of btw

De grootste post. Voor een enige eigen woning betaal je 2% in Vlaanderen, 3% in Wallonië en 12,5% in Brussel met een vrijstelling op de eerste 200.000 euro. Voor een tweede woning geldt 12% tot 12,5%. Bij nieuwbouw betaal je 21% btw op de constructiewaarde. De details per gewest staan in ons artikel over registratierechten.

Voor een woning van 300.000 euro in Vlaanderen: 6.000 euro.

2. Notariskosten voor de aankoopakte

Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en degressief: ongeveer 1% bij 300.000 euro, minder bij hogere prijzen. Daarbovenop komen administratieve kosten (opzoekingen, attesten, kadaster, hypotheekkantoor) van 1.000 tot 1.500 euro, en 21% btw op het ereloon en een deel van de kosten.

Reken op 4.000 tot 5.000 euro.

3. De hypotheekakte

Wie leent, laat een hypotheek vestigen. Dat is een tweede notariële akte met eigen kosten: registratierecht van 1% op het geleende bedrag (verhoogd met de aanhorigheden, meestal 10%), hypotheekrecht van 0,3%, ereloon van de notaris en administratiekosten. Voor een lening van 270.000 euro komt dat op ongeveer 6.000 tot 7.000 euro. Een hypothecair mandaat voor een deel van het bedrag is goedkoper, maar geeft de bank minder zekerheid; vraag de bank of ze het aanvaardt.

4. Dossierkosten en schatting bij de bank

Banken rekenen dossierkosten aan (wettelijk begrensd op 350 euro voor een hypothecair krediet) en laten de woning schatten (200 tot 350 euro). Sommige banken schelden die kwijt als je andere producten afneemt; vraag ernaar.

5. Verzekeringen

• Schuldsaldoverzekering: verplicht bij bijna elke lening. Een gezonde dertiger betaalt ongeveer 30 tot 60 euro per maand, of een eenmalige premie van enkele duizenden euro. Rokers en wie ouder is betalen meer. Vergelijk, want de bank is zelden de goedkoopste.
• Brandverzekering: verplicht door de bank, 25 tot 50 euro per maand voor een gemiddelde woning.

6. Keuringen en attesten die jij betaalt

De verkoper levert het EPC, het bodemattest, de elektrische keuring en het asbestattest. Maar wil je zelf zekerheid, dan betaal je zelf:

• een technische expertise (vocht, stabiliteit, dak): 400 tot 900 euro;
• een nieuwe elektrische keuring na werken: 150 tot 250 euro;
• een keuring van de stookolietank als die er is: 150 tot 300 euro.

7. De eerste maanden in de woning

Deze kosten vergeet bijna iedereen:

• Verhuis: 500 euro met vrienden en een bestelwagen, 1.500 tot 3.000 euro met een firma.
• Aansluitingen: overname van water, gas en elektriciteit is gratis, maar nieuwe meters of een verzwaring van de aansluiting kost 500 tot 2.000 euro. Internet: 50 tot 100 euro activatie.
• Onroerende voorheffing: de jaarlijkse belasting op het kadastraal inkomen, pro rata verdeeld met de verkoper in het jaar van aankoop. Reken op 600 tot 1.500 euro per jaar voor een doorsnee woning.
• Syndicus en reservefonds bij een appartement: de eerste provisie is meteen verschuldigd, en de bijdrage aan het reservefonds kan bij een gepland groot werk hoog oplopen. Vraag de laatste drie verslagen van de algemene vergadering op.
• Inrichting: gordijnen, verlichting, een wasmachine-aansluiting, een tuinhuis. Tel gerust 3.000 tot 10.000 euro.

8. En als je renoveert

Bij een woning met label E of F komt de renovatieplicht erbovenop. Ook zonder plicht kost een frisse badkamer 8.000 tot 15.000 euro en een keuken 10.000 tot 25.000 euro. Hou daarnaast een buffer van 1% van de woningwaarde per jaar voor onderhoud: een cv-ketel, een lek, een regenpijp.

De optelsom

In Brussel loopt het totaal voor dezelfde woning op tot ongeveer 70.000 euro, door de hogere registratierechten. Bij een tweede woning in Vlaanderen komt er 30.000 euro bij.

De maandlastenberekening op elke pandpagina van ikzoek.immo rekent met deze kosten als je je eigen inbreng invult. Zo weet je vooraf of een woning past, in plaats van het te ontdekken bij de notaris.